「今さら聞けない」から本も瞬時に売り切れ

この日（３月８日）の講演は「いまさら聞けない新・中間省略登記」の「中・上級編」（新宿NSビル）。受講して頂いた不動産会社様は今回も数十社に上った。

中・上級編とはいえ「今さら聞けない」と銘打っているだけの事はあって、アンケートの回答の中では「具体的な方法（契約書、取引手順等）についてもう少し聞きたい」というものが最も多かったし、安全性や適法性についての不安があるというものも散見された。

しかし皆さん非常に熱心に聞いて下さり、アンケートも大半の方が回答して下さっていた。
１５冊だけ持って行った書籍（新・中間省略登記が図解でわかる本）も即完！買えなかった方申し訳ございません。大型書店やAmazonでお求めください。

質疑応答も活発。こんな質問が出された。

フィー（司法書士報酬）の支払いはどうなっているのか（B、Cから支払を受ける）
税務当局からの「お尋ね」への回答には「新・中間省略登記の手法によるものである事を書いた方が良いのか（積極）
売主が瑕疵担保責任負わなくても仲介が負うのではないか（消極）
買主の地位の譲渡は金融商品取引法の規制を受けるのではないか（？）

「いまさら聞けない」シリーズはまだまだ続く・・・。

２区画の分譲は「宅建業」にあたらない？（ＴＡＰセミナーでの質問）

昨日は東京アプレイザル（TAP)の「不動産相続ビジネス研究会」で「最先端情報」の講演をさせて頂いた。「相続ビジネス」に直結するものではないが、関心を持って下さる方は少 なくなくかった。大半が不動産事業者の方達であったが、税理士・弁護士そして司法書士の方もちらほらといらっしゃった。

中にはわざわざ西日本某県から来られた方もいらっしゃった。その方のご相談は生々しくて面白い（？）ものであった（それを確認するために来たとも仰っていた）。

その質問とはこういうものだ。新・中間省略登記の活用例として、「（土地売却における）業法違反の回避」というもの がある。この日の講義でも解説したが、土地の所有者Ａが不特定多数人に土地（又は建物を建ててそれと共に）を分譲するには宅建免許が必要で、免許なしで行うと宅建業法違反（１２条１項、無免許事業）となり刑罰の対象となる。そこで土地を宅建事業者Ｂに譲渡し、事業者Ｂが分割・造成を行い不特定多数のＣ（Ｃ1～Ｃｎ）に分譲するという方法を取るという提案である。

しかしながら某県では二区画の場合は「業」にならないという事業者側の判断で、事業者が買い取らずに（仲介で）一般人（無免許）に直接分譲させている例が多い。本当にこの場合「業」とならないのか、無免許営業で処罰（３年以下の懲役または３００万円 以下の罰金）されないのかというものだ。

３区画では当たるが２区画なら当たらないという根拠がどこにあるのか良く分からないが、たった２区画でも業に当たるとされる可能性は高いと言えよう。
国交省のガイドライン（※）でも、「区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する」と言っている。

※ガイドライン：「他宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」