中間省略登記通信

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2008年10月23日 (木)

今日は大阪

今日は大阪で住宅新報社主催の講演会です。

この原稿はガラガラの新幹線の中で下書きをし、（高速の新幹線ではダイヤルアップは少々キツイので）講演会場の片隅でアップしています（７～８０人出席されてます）。

大阪での講演は１年ぶりです。

内容はもちろん「新中間省略登記」（直接移転売買）。「Ｍｒ．中間省略」ですから当然です（笑）。

大阪でこのテーマで講演するのは二度目ですので、内容も当然変え、一度目よりもより実践的にしてあります。

「入門」的な内容については前の講演で話していますから、その点には触れないようにしようと思ったのですが、実際に話をしてみると（東京で先に同じ内容で話をしています）　「初心者」の方もまだまだ多い　という事が分かりましたので、一度削った内容を復活させました。

まだまだ普及していないという事です。

お陰で大変盛り沢山な内容になってしまいました（パワーポイントのスライドが６０枚を超えました）。

これを使って初心者にも上級者にも納得の行くセミナーにしたいと張り切っております。何せ２万円もお支払い頂くのですから。

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2008年10月21日 (火)

第三者がいなくても第三者のためにする契約は出来る？－今さら聞けない・・⑫

前回までで、５つの特約（ＡＢ間４、ＢＣ間１）についての一通りの説明は終りました。

今日はＡＢ間の契約の最初の特約、「第三者のためにする契約」についてのこんな質問です。

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【質問】「第三者のためにする契約」は「第三者」出現前でも締結可能か？

第三者のためにする契約は、例えばＡとＢとの間の契約で、Ｃに権利を移転することを約束するものです。

従ってＣさんが誰か分からないと締結できない様にも思えます。

しかし、この点に関しては明確な答えが出ています。

最高裁の昭和３７年６月２６日の判決です。

曰く、「第三者のためにする契約は、たとい契約の当時に存在していなくても将来出現するであろうと予期された者をもつて第三者とした場合でも、有効に成立する。」

例えば、ＢがＡから不動産を買取り、代金支払い・不動産引渡しを受けてから、リノベーションを施した上でこの物件の買い手（Ｃ）を探すという事も可能だということです。

もちろんＢは、代金は払ったのに所有権を取得していませんからリスクはある（リスクの内容と対処法については後で別途説明します）。

従ってＡＢ間の契約書の記載も、第三者を明確に特定する必要はありません。

契約書の記載例はこうなります。

第○条　売主は、本物件の所有権を買主の指定する者（買主を含む）に対し直接移転することとする。

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2008年10月16日 (木)

高齢化社会の不動産取引

これは中間省略以前の、基本的な話。

こちらをご覧下さい。

３１０クラブ

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2008年10月13日 (月)

第二の契約の特約「第三者の弁済」－今さら聞けない「新・中間省略登記」⑪

「超・入門」を続けます。

前回の記事（９月１７日）をアップしたのはリーマンブラザースの破綻が全世界に衝撃を走らせたばかりのときでしたが、その後急速に金融不安・信用収縮が進み、これからは実体経済への影響が気がかりです。

しかし、このブログは今後も淡々と続けて行きます。このスキーム自体の有用性は経済状況がどうあれ変わらない（むしろ市況が悪いほどその貢献度は高い）からです。

ランキングには以前ほどこだわりませんが、やはりどれだけの方が関心を持っていてくださるかは読者の皆様も気になる所ではないでしょうか。

さて、前回は第一の契約の４番目の特約「履行の引受け」についてお話しました。

今回は、第二の契約の特約です。

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【第二の売買契約の特約】

　　　第一の売買契約　　　　　　　第二の売買契約
A－－－－－－→B－－－－－－→C

第一、第二の売買契約については、この記事で概観しましたが、第二の売買契約についてもう一度復習してみましょう。

（第二の売買契約）

「私（B）はあなた（C）に別人（A）所有の不動産を売りますが、所有権は取得しないで現在の所有者のAさんから直接あなた（C）に移転します」「わかりました。私（C)はあなた（B）からでなくAさんから直接所有権を移転してもらい、それに対してあなたに代金を支払います」

この契約のポイントの一つは「他人物売買契約」であるという点です。

もう一つのポイントは次の様な特約をつけるという事です。

「Ｂが負う所有権移転義務はＡが履行する」。

これは「第三者の弁済」の特約です。

前回の記事で、第一の契約の第四の特約についてご説明しました。「履行の引受」の特約です。これはＢの債務の履行をＡが引き受けるという事を、ＡＢ間で合意したものですが、「第三者の弁済の特約」はこの「履行の引受」を別の角度から見たもの、つまりＢＣ間で合意したものです。

「第三者の弁済」とは、債務者でない第三者が債務者の債務を弁済（履行）することです。

代替性のある債務は原則として第三者が弁済することができます（民法４７４条）。

第四百七十四条　債務の弁済は、第三者もすることができる。ただし、その債務の性質がこれを許さないとき、又は当事者が反対の意思を表示したときは、この限りでない。
２　利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。

この場合のＢの債務、即ち「所有権移転債務」は「債務の性質がこれを許さないとき」すなわち「代替性」のない債務ではありません。所有権を移転するという債務はＢでなくても履行可能だということです。

従って第三者Ａが履行（＝弁済）する事も可能です。

しかし同時に「当事者が反対の意思を表示したとき」はこれが出来ませんから、ＡＢ間で合意するだけでは足りず、Ｃの同意も必要になるわけです。

これが第二の売買契約における「第三者の弁済の特約」です。

これを契約書の条文に表現すると次の様になります。

第○○条　（第三者の弁済）
　本物件は、未だに登記名義人が所有しているので、本物件の所有権を移転する売主の義務については、売主が売買代金全額を受領した時に、その履行を引き受けた本物件の登記名義人である所有者が、買主にその所有権を直接移転する方法で履行することとします。

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