なぜ保存登記ができるか（当たり前のことではありますが・・・）
無料解説文書（初級、中級編のお申し込みはこちら）上級編が遅れておりますので、前の記事で予告しました、所有権保存登記に関しての部分だけ先にこのブログで解説させていただきます。
尚、法務局毎の取り扱いが区々ではないかという疑問については、可能な事につき法務局内でも再確認が行われたようですので、実務的には問題はありません。
従いまして以下は、その理論構成であると考えて頂いてよいでしょう（住宅新報社でのセミナーで使用した「上級編」よりもさらに厳密な記載にしております）。
また、より実戦的な書面の雛形などにつきましては、「実践編」又は「実践セミナー」（仮称、現在準備中）で解説させて頂きたいと思います。
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では、以下に上級編のＱ＆Ａをほぼ全文引用いたします。
Ｑ 新築の分譲住宅やマンションの場合Ｃ名義での所有権保存登記は可能ですか？
Ａ 可能です。
例えば、原始取得者Ａ、中間者Ｂ、所有権取得者Ｃ１～Ｃｎという形で直接移転売買が行われた場合、Ｃ１～Ｃｎは自己名義で所有権保存登記をすることは出来るでしょうか。
先ず一戸建て分譲住宅のような非区分建物の場合は、転得者Ｃ１～Ｃｎは自己の名義で表題登記をし（これは直接移転の場合に限りません。不動産登記法第４７条第１項）、自己の名義で所有権保存登記をすることが出来ます（同法７４条第１項）。
次に分譲マンションのような区分建物の場合は、原始取得者Ａ名義で一棟の建物に属する全ての部屋（専有部分）について一括して表題登記をしなければなりませんが、そのかわりＡからの直接の転得者Ｃ１～Ｃｎは自己名義で所有権保存登記をすることが認められています（同法第７４条第２項）。従ってＣ１～Ｃｎ名義での所有権保存登記は可能です。
もう少し詳しくご説明すると、こういうことです。
まず、直接移転以前の問題として、所有権保存登記は「初めてする所有権の登記」ですから、建物を買い受けたＣが自己の名前で所有権保存登記をすることが認められるかどうかという点が疑問となります。
この点、「初めてする建物の登記」である建物表題登記も同様な事が問題となりえます。
しかし、建物表題登記をはじめとする表示登記は、（権利やその変動を公示する「権利の登記」とは異なり）不動産の現況を表示するものであり、ここで表示される所有者も現在の所有者であれば足りるのが原則です（もちろん所有者であることを証する必要はあります）。
従って、転々譲渡されていたとしても現在の所有者であることが証されさえすれば転得者名義での表示登記は可能であるのが原則です（法第４７条第1項）。
即ち、表示登記で中間省略登記や直接移転登記の問題が生じるということは原則としてありません。
問題となるのは、表題登記のうち例外的に原始取得者にのみ登記義務が課せられる分譲マンションの様な区分建物の場合と、「初めてする権利の登記」である所有権保存登記の場合です。
普通建物（非区分建物）の場合は表題登記で所有者とされている者（表題部所有者）しか所有権保存登記の名義人となることができません（相続などの例外を除く。同法第７４条第１項）。
しかし、建物の原始取得者（建築主）から建物を買い受けた者も、自己の名義で表題登記をし、自己の名義で所有権保存登記を行うことが出来ますから（前記４７条１項）、そもそも中間省略登記や直接移転登記を論じる必要はないのです（原始取得者Ａ名義で表題登記をした場合はＡ名義で所有権保存登記をせざるを得ません）。
一方区分建物の場合は一棟の建物に属する全ての専有部分について原始取得者（建築主、例えばマンションデベロッパー）が表題登記を一括して行わなければならないという制限があります（同法４８条第1項）。
売れた部屋しか表題登記が出来ないというのでは、敷地権割合の計算上不都合であるばかりでなく、表題登記のある部屋とない部屋が混在し、大変複雑になってしまうからです。
こうなると、転得者名義での表題登記が可能な普通建物と不均衡になるため、表題部所有者からの直接の転得者に限り、転得者名義での所有権保存登記をすることが許容されたという事です（同法第７４条第2項）。
Ｃ１～Ｃｎはこの規定により自己名義で所有権保存登記が出来るという訳です。
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