二回売買では不可？

どうやら今一番誤解が多いのが、売買を二回行ったら、直接移転は出来ないのかということのようです（その前にそもそも中間省略登記って何ですかという質問も案外あるようですので、こちらをご覧下さい）。

売買を二回行って、それぞれ所有権を移転していたら、当然最初の売主から最後の買主に直接所有権が移転していませんから、登記も直接移転は出来ません。

ＡがＢに不動産を売る契約、その不動産をＢがＣに売る契約をして、最初の契約によって所有権がＢに移転していれば、登記もＡ→Ｂ→Ｃとなるということです。

直接移転契約（第三者のためにする契約）とは、このＡＢ間の売買でＡからＢに所有権を移転せず、直接Ｃに移転するという内容の契約のことです。

この契約によると、登記もＡ→Ｃとなります。

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直接移転の骨格

議論が難しくなっていますので、こんなものを作って見ました。

明日（明けて今日２３日金曜日）の「不動産フォーラム」（サタスインテグレイト主催）での情報発信に使わせて頂きます。

これだけではなく、二枚目以降は特約条項の文例見本、その他のお役立ち情報です。

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他人物売買と宅建業法

では、今日は、もう一つの疑問点。

他人物売買は宅建業法違反ではないのか。

つまり、Ａ←→Ｂ←→Ｃで、Ｂは所有権を取得することなくＣとの間で売買契約を締結するので、所謂他人物売買ということになりますが（ＡＢ間は第三者のためにする売買）、 Ｂが宅建業者だと、宅建業法上の他人物売買（で業者が売主になる事）禁止の規定（３３条の２本文）にあたるのではないか。

答えは、この制限には例外があるということです。

つまり、売主が他人のものを取得できることが明らかであればよいのです（同条第１号）。

従って、Ａ←→Ｂの売買で、Ｂが取得できることが明らかであればよい、例えば権利を取得できる何らかの契約（売買契約など）があればよいということです。

この辺りの詳細は、住宅新報紙（２月６日号）で吉田修平弁護士が詳しく解説されていますのでぜひご覧下さい。

私も吉田先生に引き続き住宅新報紙に書かせて頂く予定です。

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中間省略を不要とする最先端の法技術

中間省略登記を不要とする最先端の法技術「直接移転契約」（第三者のためにする契約又は略して「第三者契約」）の内容に関しましての問い合わせが増えております。

現在、弁護士の吉田修平先生が住宅新報紙上で解説を連載されておりますが、引き続き福田が３月より、実務上の疑問点も踏まえて解説を連載させて頂く予定となっております。

住宅新報社の主催でセミナーも開催を検討中です。

現在は個別にレクチャーをさせて頂いております。

ご希望があれば弊事務所までお問い合わせ下さい。

また、検索件数も多いですし、大変「ニッチ」な内容ですので、詳しい解説はやはりヤキソバオヤジブログではなくこのブログ（及び弊事務所ホームページ）で行わせていただくことにしたいと思います。

では、まず手始めに、最もご質問の多い点から。

質問：「Ａ←→Ｂ、Ｂ←→Ｃ二つの売買契約があったら出来ないのか？」

回答：可能です。二つの売買契約があっても、所有権がＡ→Ｃに直接移転するのであれば、可能です。

そのために行うのがＡＢ間の「第三者のためにする売買契約」とＢＣ間の「他人物売買契約」（宅建業法上の問題点も解決済み）です。

ヤキソバオヤジブログではこちらを

中間省略登記（にならないための「直接移転スキーム」）については、

ヤキソバオヤジブログにコメントすると申しましたが、

こちらから入っていただくとまとまっています。

まだこれからですが。

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