「第三者方式」の法的検証。

村田さん、コメント有難うございます。

村田さんは「第三者のためにする契約」がなぜ今まで利用されて来なかったのかという疑問を提示されていらっしゃいます。確かにこれまで通常の不動産売買の場面ではあまり使われてこなかったとは思います。

しかし、実は「通常」の売買でない場面では頻繁に使われて来ているのです。資産の流動化・証券化の場面における信託契約がそれです。信託はまさしく第三者のためにする契約を基本構造に含むものなのです。

また、業界団体の作成している売買契約書の雛型には「買主または買主の指定する者に引き渡す」という規定の仕方がされています。この「買主の指定するものに引き渡す」はまさしく（地位の譲渡ではなく）売買契約を維持したまま、履行を第三者に対して行うものであり、「第三者のためにする契約」に他なりません。

さらに、第三者のためにする契約自体は、契約当事者と第三者（受益者）との間の対価関係を問題とはしておりません（受益の意思表示を必要とするのみ）。これは、第三者のためにする契約が売買・贈与等の契約諸類型の一つというよりは、各契約に共通して採用される特約としての位置づけにあるからだと思われます、法的には対価関係の有無に関わらず第三者のためにする契約は有効に成立します。

要は、（通常の売買で）「第三者のためにする契約」が利用されて来なかったのは、その必要がなかったからという事に尽きると思います。

他人物売買についての業法上の規制についてもクリアしています。業法では不動産を取得する「契約」を締結していることばかりでなく、その効力の発生が条件に係るものでないことも要求していますが、本方式では契約の効力発生自体が条件にかかるものではありませんので全く問題ありません。

ところで、信託を用いることにより証券化スキームでは登録免許税を始めとする不動産諸税の節減が実現されているため、中間省略登記の「代替案」として信託スキームを考えた方もいらっしゃるのではないかと思いますが、実体関係を相当見直さなければならないこと、さらに緩和されたとはいえ信託業法上の制限もあることから、採用は難しいと思います。

さて、今日は、証券化の話が出ましたのでそれに関連したＰＲを一つ。

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