「中間省略登記」効果を実現するための主要２方式の検討
「中間省略登記」を必要とするような場面において、実体関係（契約及び物権変動）を見直すことにより、「中間省略登記」を必要とせずに、「中間者」への登記を不要とする方法が提唱されています（住宅新報紙「中間省略登記研究会」等）。以下両者を比較しつつ概要のご説明をいたします。
1. 第三者のためにする契約方式
「第三者のためにする契約＋所有権留保＋他人物売買＋第三者弁済」
① ＡＢ間の売買契約
(ア) ＡがＢとの間で自己所有の不動産の売買契約をし、所有権の移転・引渡しを第三者に対して行うことを約する（第三者のためにする契約 民法５３７～５３９）。
(イ) ＡはＢが代金全額を支払った後も、所有権をＢに移転しない旨を約する（所有権留保－依然所有権はＡにある）。
② ＢＣ間の売買契約
(ア) ＢはＣとの間でＡ所有の甲不動産の売買契約をする（他人物売買 民法５６０条）。
(イ) 売買契約の債務の履行としての引渡し、所有権移転は売主Ｂでなく第三者Ａが直接行う旨を約する（第三者の弁済 民法４７４条）。
(ウ) Ｃが代金全額を支払うのと引き換えに、ＡはＣに対して所有権を移転する。
2. 地位の譲渡方式
① ＡＢ間の売買契約
(ア) ＡがＢとの間で自己所有不動産の売買契約をする（所有権移転時期は売買代金完済後とする）。
（この間、Ｂは売買代金を支払っておらず、従って所有権も移転していない）
② ＢＣ間の地位譲渡（売買）契約
(ア) Ｂが（Ａの承諾を得て）Ｃに対して売買契約上の買主としての地位を譲渡（売買）する。これによってＡＣ間の売買契約が成立する。
(イ) ＣがＡに対して売買算代金を支払い、引換にＡがＣに対して物件を引渡し、所有権を移転する。
はじめからＡＣ間に売買契約が締結されていた場合と結果的には同じである。
3. 両方式の差異＝適用場面の相違
「第三者」方式は中間者が売買残代金を支払った後、更に転売をするために利用されるのに対し、「地位譲渡」方式は売買残代金を支払う前に、中間者が売買契約から離脱するために利用される。前者では売買契約が２つ（２段階）存在するが、後者は１つのみである。
典型例としては、「第三者」方式は買取－転売など転売益の取得を目的とするケース、「地位譲渡」方式はデベロッパー（特にＪＶ）の用地仕入れで、即決のために中間者に一度土地を「抱かせる」必要があるケース（原則残代金支払いは未了＝所有権も未移転）。
このように適用場面が通常異なるので、単純に優劣を論じることは出来ない。
但し、買取・転売のケース（転売益やバリューアップ分を売価に反映）でも、買取後所有権を留保することも理論的には可能なため、地位譲渡方式を用いることも考えられなくはないが、現実には使えないと言ってよいであろう。なぜなら、転売差益を「地位譲渡対価」として設定することは出来るが、これでは差益がいくらなのかという事が「ガラス張り」になってしまう（少なくともＣには知られてしまう）からである。
もちろん、それ以前に、元売主と最終買主との間に直接売買契約が成立するとするのが甚だ不自然なことではあるのだが。
尚、「地位譲渡」方式は、先に上げたケースでは従前から普通に利用されていた方法であり、改正後の「中間省略」効果実現のための新手法として開発されたものではない。
4. 「第三者方式」の問題点
① 「Ａ」の倒産リスク＝所有権を留保している間に所有者が倒産したらどうするのか。
そもそも旧法の下でも中間者は登記留保というリスクを負っていたのであり、売主の信用状態に不安を感じる（差押、倒産、担保設定、二重譲渡リスク等）様なケースでは中間省略スキームを取らなかったのが通常であるが、むしろエンド（Ｃ）への説明として対策が必要とした場合、契約書中にそれを保全する記載をすることで足りる。それが詐害行為や否認の対象になるとすれば、そもそもはじめの売買自体が詐害行為・否認の対象になるということである。
又、取引手順においても実質的リスクを増大させない工夫がなされている。
② 対「エンド」対応＝売主が所有権を持っていないことは売主の「信頼性」を害するのではないか。
特約による保全と、そもそも所有権を留保する目的がコストダウンにあり、それによって売価も押えられているということを説明すれば、信頼性の問題にはならないと思われる。
尚、「第三者方式」においては、売買代金受領後のＡを実質的に取引から離脱させるための技術的な工夫が必要ですが、両方式の比較という意味からは重要ではないので、その点はのご説明は割愛してあります（契約書の記載例も同様）。
また、その他の方式（「契約解除－再契約方式」、「物権的合意方式」等）は上記２方式に比してあまり実体に即したものとは言えないと思いますが、機会があれば詳しく論じたいと思います。
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コメント
「第三者のためにする契約」、大変ためになりました。
より詳しく紹介している書籍などは無いのでしょうか？
今回、不動産登記法の改正で、A→B→C を A→Cに地位譲渡の形で移転させようか。と思っていたのですが、それをやると、Bである私の会社は売上が立たなくなってしまう。やばい！さて、どうしよう？がそもそもの始まりでした。
これは、A-B間の契約を一旦白紙にし・・という方式等を取っても売上は立たない。ものなので、色々思案していた所です。
なので、今回の「第三者のための契約」はBである私たちの会社の売上も立つし、良いものだ。と考えているのですが。
尚、指摘いただいている。A-B間のﾘｽｸは、A=親会社 B=子会社（私の会社）なのでそのﾘｽｸは考えなくて良い。
B-C間のﾘｽｸは、BがAの子会社である事をCが知っており、CはAの与信は完璧。と考えているし、常識的にAが近々に破綻する事はありえない。なので、Bが所有権を移転できるかCが怪しがる事もありません。
投稿: rifinito a mano | 2005年8月12日 (金) 16時46分
問題の解決のためには、第三者のためにする契約方式は一つの有意義な方法であると思います。
でも、「他人のものを売り買いする」ようで気持ち悪いとか不安に思う人もいるはずで、失礼ながら万能薬とはいかないように思います。
やはり、登記所・登記法の側に「中間省略登記」を認めて貰う必要があります。
といっても、そのためには、法令の解釈、あるいは法令そのものを改正する必要がありますが、法令改正となると役所ないしは国会に働きかけたり、動いて貰ったりしなければならず、第三者契約方式などの合法対抗手段を考案するより困難なようにも見えます。
そこで、制度改正を促す一方法の提案に過ぎないのですが、「構造改革特別区域提案」について申し上げます。
「どぶろく特区」というのを聞いたことがないでしょうか。どぶろくは、勝手に作れば酒税法違反となりますが、特区制度は、例えば、地域特性を生かし、観光振興のため宿泊客に提供するので酒税法の基準を満たさなくても酒造りができるようにして欲しいと提案し、特区として認められれば酒税法の規定に拘わらず「合法に」どぶろく作りができる、というものです。一般的なルールを定めた法律に、地域を限って、穴を開ける制度です。
例えば、東京は、他の地域に比べて、不動産の権利移転が頻繁で、登記手続が不動産取引のスピードに追いつかないので、登記法の手続を簡略化する特区、とでもいったものを提案するのです。
もし特区として認められれば、「法律に従って」中間省略登記ができることになります。
提案を受けた官庁は、その提案が、現行制度下においても可能、とか特区において可能とするよう法律化するとか、全国対応するよう法律改正するなどとの回答義務をおいます。、かりに特区対応などが認められなかったとしても、認められない理由として制度所管官庁の法令解釈を導き出すことができます。
再提案、再々提案をすることができるので、冗長ですが法令所管官庁と直接意見交換、議論をすることができ、法令改正若しくは解釈の変更、確認のきっかけにすることもできると思います。
同じような制度に、規制改革要望というものもあります。
提案や要望の内容を見ると、解釈を確認したいだけといったものもあり、気軽に利用されているようです。
ブログの中に、「法務省が解釈を示さない」といった記事をみましたので、せめて解釈だけでも引き出せればスッキリするのではないかと思った次第です。
勿論制度改正が行わればなによりですが。
以上です。
本筋でない、素人の発言で、お邪魔しました。
また、既に提案などをなさっているのであれば差し出口をお詫びします。
投稿: 芳賀 | 2005年8月24日 (水) 15時40分