横浜宅協で白熱講義

今回から記事は「ヤキソバオヤジの３年１０倍！ブログ」の方に掲載させて頂きます。

第１回目は昨日の（公社）神奈川宅建協会横浜中央支部で行わせて頂いた研修会の迫真ルポ！→こちら

新・中間省略登記の活用実例⑧ ファンドの出口対策 その２ 解決案

前回述べた問題点の新・中間省略登記を利用する解決案がこれだ。

つづく

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新・中間省略登記の活用実例⑧ ファンドの出口対策 その１ 問題点

これまで、ファンドを組成している物件の売買では信託受益権を売買しその後信託解除をして「現物化」してきた（現物不動産の売買でない）。

しかし個人投資家や一般事業法人は「信託受益権」（ファンドのスキーム）に馴染みが薄く受益権による取引には抵抗感がある。

また、この取引を仲介するためには第２種金融商品取引業者の免許が必要（宅建業免許ではできない）。

そこで考えられる方法としてファンドが自ら現物化するとい方法がある。

しかしこれではファンド自体に不動産取得税・登録免許税が課せられてしまう。またＧＫ－ＴＫスキームのＳＰＣの場合不動産特定事業法の許可を必要とされる可能性が高い。

そこで「新・中間省略登記（直接移転売買）」の手法を応用してこれらを回避する手法を提案する事とした。

つづく

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新・中間省略登記の活用実例⑦ 取りまとめ目的

１　所謂「地上げ」
　　地権者Ａ１～Ａｎ、Bが取りまとめ業者。最終取得者Cは一筆でもまとまらない筆が
　　あるうちは買わない（決済しない）が、全筆そろったら一気に決済し新・中間省略で
　　行う。

　　詳しくは後述する。

２　借地権付きマンション
　　借地人が底地権を買取り、取りまとめて転売

３　共同相続
　　共同相続人の一部が他の共同相続人から持分を買取り取りまとめて転売

つづく

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新・中間省略登記の活用実例⑥ 直接取引の回避 その２

売主ＡがエンドユーザーCとの直接取引を望まないという場合（その１と逆）。
「あいつにだけは売りたくない！」というケース。

これは実務的には意外とある。

例えば土地所有者Aが相続税の支払い等で土地を売らなければならなくなっている。出来る事なら家の裏側の余っている土地を売りたいが、そんな土地は良い条件では売れない。唯一隣地所有者Cが欲しがっている。

しかしこの両者は中が悪く、Aは「Cには絶対売ってやらん」と息巻いている。しかし本音はお金が必要だし、他に誰も買ってくれそうもないので何とか売りたい。

そんな時に、間に一社不動産会社などに入って貰うのだ。AはB社に、「あなたのところには売りましょう。そしてそこから先あなたがその土地をどうしようが自由ですよ」、という事だ。

結果A→B→Cという転売の構図が出来上がる訳である。

つづく

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新・中間省略登記の活用実例⑥ 直接取引の回避 その１

買主CがＡとの直接取引を望まない場合である。

例えばＣが法人で、Ａ所有の不動産が欲しいが、Ａとは取引実績がなく会社の承認が下りないため、取引実績のある（またはネームバリューのある）不動産会社にＢの位置に入ってもらい、一旦AからBに売却し、Cは直接的にはBから購入するという形を取る場合、等である。

つづく

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新・中間省略登記の活用実例⑤ 販売リスクの回避

Ａが販売リスクを負いたくないケースである。

典型例がマンションの「専有卸」。

専有卸とは、デベロッパーＡがマンションを建てて一棟丸ごとデベロッパーBに売却（卸す）。

Ｂが（自社ブランドを付けて）エンドＣ１～Ｃｎ向けに分譲する。

Ａは開発利益のみを享受するというわけだ。販売利益よりは利は薄いが、リスクも少ない。

つづく

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新・中間省略登記の活用実例④ 信用補完

◆例えば商社ＡがデベロッパーＢとの共同事業でマンションを建て分譲する（エンドがＣ１～Ｃｎ）場合。

　　Ｂの信用力に不安があるのでＢ持分も一旦Ａが買取り、Ａの単独所有とする。

　　建物が完成し分譲する段階では一部をＡ→Ｂ→Ｃという経路で売却し、一部をＡ→Ｃ

　　という経路で売却する。
　

　　Ｃとの関係でＡＢは共同売主である。

　　このＡ→Ｂ→Ｃの部分を新・中間省略登記で行うというものである。

☆（ワンルーム）マンションの「専有卸」も「信用補完」の目的でもあると言える（後述）。

つづく

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新・中間省略登記の活用実例③ グループ会社の遊休土地の活用

事業会社Ａ所有の遊休地を子会社であるデベロッパーＢが取得してマンション・建売住宅を建て分譲するという実例である。例えば電鉄会社などが典型例。

※特にこのケースは危険が極めて低いため新・中間省略登記を活用すべきである。

つづく

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新・中間省略登記の活用実例② 中間者が瑕疵担保責任を負担する

Bが仲介でなく当事者（売主）となる事によって、Cに対して瑕疵担保等きちんとした責任のある仕事をしたい。

※　Ｂが瑕疵担保責任を負担する理由は様々である（宅建業者であるAが負担するのを回避するため等）。

尚、ＢＣ間が無名契約の場合は、宅建業法が適用にならないため、瑕疵担保責任の排除も可能となる場合がある。

つづく

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