「新・中間省略登記が図解で分かる本

「お茶挽いてるねー」と言ったら言われた当人達が「キョトン」としているのでトシを実感せざるを得なかった（今さらかよ）ヤキソバオヤジです（笑）。

長らく更新をサボっておりましたが、以前とさほど変わらない数のアクセスを頂き、有難うございます！！

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ダッコウした！！　脱稿である。他の意味ではない当然だが。

何が？　「新・中間省略登記が図解で分かる本」（住宅新報社刊）である！

ようやく出る。４月初旬から１０日頃までには全国の書店に並ぶ。

内容の詳細はまた改めて（内外ともかなりバタバタ。環境が厳しい中で事務所組織の大幅な変動もある）。

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新・中間省略登記 のフクダリーガルコントラクツ＆サービシス 代表司法書士福田龍介

→　「中間省略登記通信」 

→　「３分間登記セミナー」

「会社の設立・変更登記　その手続と書式の全て」 （日本実業出版社）が好評です（2009年7月　第４刷！、東京法務局相談窓口にも常備）。

ＯＢ会でも中間省略登記の話

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昨日はヤキソバオヤジがかつて（司法書士２年生の頃）在籍していたマンションデベロッパーＳ社の「ＯＢ会」でした。

昨年末には元営業部のＯＢの方々の忘年会に参加させて頂きましたが、今回は営業部に移る前に所属していた法務部・海外事業部のときの元上司、同僚の皆さんの集まりです。

こちらがヤキソバオヤジの兄貴分、Ｓ社バリバリ現役の取締役のお二人。

Ｓさん（左）が海外事業担当兼広報担当、Ｙさんが法務担当。

そして、のんちゃん。

のんちゃん、こう見えても（ごめん）元ＩＬＯのバリバリのキャリア。

今は目黒で古書店のおかみさん。

のんちゃんの後ろの方に見えているのが元法務部長兼海外事業部長のＴさん。

ヤキソバオヤジを採用して頂いた恩人です。薩摩隼人で、焼酎お湯割の作り方はこの方に鍛えられました。

当時はバブル期で、Ｓ社も海外不動産投資を積極的に行っていましたので、海外事業部や法務部はとても忙しいセクションでした。

私も、右も左もわからない入社早々にハワイへ飛んだことを良く覚えています。

そんな昔話に当然花が咲いたのですが、現役のお二人がいますので、話題はやはり「中間省略登記」の話に。

「第三者のためにする契約」による「直接移転」（中間省略登記にならない）は、新築分譲マンションの所有権保存登記の時でも可能か、というものでした。

当然可能です。

実体上は売買による所有権移転であることに変わりはなく、「第三者のためにする契約」で行う事により、Ａ→Ｃに直接所有権が移転する以上、所謂「冒頭省略」の所有権保存登記の対象となります。

マンションではなく新築一戸建ての場合でも同じです。

但し、建物が建築主ＡからＢ→Ｃと譲渡され所有権が順次移転した場合でも、建物に関しては中間省略の問題が生じないことに注意を要します。

この場合はＣ名義で建物表題登記をしてしまえばよいだけだからです（逆にいうとＣ名義で表題登記をしないとＣ名義での所有権保存登記はできない）。

表示登記は「現況主義」であり、現在の所有者が誰であるかを登記すればよいのであり、そこまでの過程を問われることはないのです（ＡＢ間、ＢＣ間の譲渡証明書をつけて真実の所有者であることを証明する必要はあります）。

但し、土地については、Ａ→Ｂ→Ｃと所有権が移転した場合は、Ａ→Ｃという登記は出来ません。

・・起業３年でヤキソバオヤジが事務所の売上を１０倍にした秘密をお話しするセミナー「成功する士業の発想方法」（コンサルティングファーム様主催、２月８日）、申し込みは締め切らせて頂きました。

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中間省略登記研究会、そして起業塾

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さて、昨日は「中間省略登記研究会」。

左から、遠藤氏、吉田先生、私。

弁護士の吉田修平先生の内幸町のオフィスで、吉田先生と私、弊事務所の若手司法書士１名、そして住宅新報紙記者遠藤信明氏の４人で、「第三者のためにする契約」により直接所有権を移転させる契約書の「特約条項」の検討を行いました。

この内容の詳細は次号（次々号？）の住宅新報紙（吉田先生の連載記事「中間省略登記を実現する『直接移転売買』」）をご参照下さい。

そして引き続き、不動産起業塾第６期説明会。例によって懇親会から合流しました。

渋谷不動産エージェントの渋谷社長（左）とエイムの山内社長。先週号の住宅新報紙で一面を飾ったお二人ですが、とてもご機嫌ですねぇ。

そうそう、今日は渋谷不動産エージェントのオープニングパーティです。

起業３年で売上を１０倍にした秘密をお話しするセミナー「成功する士業の発想方法」（コンサルティングファーム様主催）がいよいよ２月８日に迫ってきました。ただいまレジュメの仕上げ中です。前回（昨年１１月２８日、マダムＫのUpperwest様主催）のレジュメとも又全く違ったものになる予定です。

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３１０club

（メンテナンスが終了し、やっとアップできます）

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※「中間省略登記」をめぐる規制改革・民間開放推進室の最終答申を受け、法務省民事局民事二課長通知が司法書士会連合会その他の関連団体宛に出され、日本司法書士会連合会も各単位会にその点を「お知らせ」として通知しました。一読すると理解困難な表現もありますが、運用の詳細が明らかになっていませんのでコメントは差し控えたいと思います。

さて、昨日は「３１０クラブ」の第１回イベントでした。

「３１０クラブ」はヤキソバオヤジの昨年末のセミナー（起業３年で事務所を１０倍にした秘密を公開）に参加して頂いた皆様を初期メンバーとして立ち上げた交流会です。

従ってコアメンバーは私と、セミナーを主催していただいた株式会社アッパーウェスト代表取締役であり、女性起業塾（トレンダーズ株式会社主催）講師でもある熊坂仁美さん（３１０クラブの事務局も務めていただいております）の人脈が中心となっています。

セミナーに来ていただいた方々なのですが、それぞれ御自身がセミナー講師を務めていらっしゃる様な方々ばかりです。今後もクラブメンバーはある程度増やして行く方針です。

第1回のイベントは、ソフトバンクテレコム株式会社の日本最先端オフィスの見学ツアー。１０００坪×４フロアに渡る完全フリーアドレス、ペーパーレスのオフィスを拝見しました。

また、コンセプトに関しまして、ライン型ワークスタイルからプロジェクト型ワークスタイルへの変更（違う職種の社員の横断的プロジェクトによる提案型営業）というお話があり、私達の今後のビジネス展開のあり方という意味でも大変参考になりました。

２０数名の参加者からは活発な質問も飛び交い、皆さんそれぞれに感銘を受けていらっしゃったようでした（流石に鋭い質問も随分出ていましたが）。

この会ではこれからもメンバーによるセミナーを中心にで情報発信と交流・相互研鑽を行っていきたいと思っています。

第２回は２月２１日「カフェ型不動産会社」、株式会社eime（住宅新報紙１月１６日号にも取り上げられています）の山内尚人社長によるご講演と店舗見学を行う予定です。

尚、ソフトバンクテレコム様のオフィスの写真はこちらをご覧下さい。

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久しぶりに中間省略登記の話をさせていただきます。

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さて、中間省略登記に関しては、一時「中間省略登記通信」というブログで記事を書いておりましたが、ヤキソバブログを始めてから暫く中断しておりました。

今般政府の規制改革・民間開放推進会議（安倍総理の諮問機関）の最終答申が中間省略登記に関しても提言を行いましたので、こちらのブログで久しぶりに少し中間省略登記の話をさせて頂きたいと思います。

今回の答申のポイントは、「第三者のためにする契約」または「地位譲渡」によって、「実質的に」中間省略登記と同様の効果を実現できるという事です。

この答申が出される過程で、私も同会議に呼ばれ「意見交換」をさせて頂いておりますが、私の見解は残念ながら採用されておりません（登記の記載方法を変えるというものです。詳しくは日本マンション学会北海道大会での研究発表、または今回の審議、意見交換の議事録－年明けに公開予定－をご覧下さい）

ところで今回の答申の意義はどこにあるのでしょうか。

「第三者のためにする契約」「地位譲渡」による登記も政府（法務省）が特別禁止していたわけではありませんが、公式に承認していたというわけでもありません。つまり今回の答申の意義はそれを明確に承認する（様に提言する）という点にあるといえます。

もっとも今回の答申について、司法書士の中から早速「無理解極まりない」という意見が出ています。

「転売」（不動産がＡ→Ｂ→Ｃと転々売買され、所有権もＡ→Ｂ→Ｃと順次移転した場合を想定しているのだと思います）の場合に「第三者のためにする契約」や「地位譲渡」を使うのは「脱法」でありそれを容認するものだというのです。

しかし、「脱法」というのは、あくまでも中間省略登記を「違法」とする前提からの評価であります。

そして、「違法」とする評価の根底には、中間省略登記を利用しようとする者の動機に対する消極的な評価があります（登録免許税や不動産取得税を免れる目的）。

しかし今回の答申は、「中間省略登記」によって実現すべき利益を積極的に評価しています（「現場の取引費用の低減ニーズに応えるとともに、不動産の流動化、土地の有効利用を促進する」と言っています）。

そして答申は、中間省略登記の目指す目的を「適法に」実現するための方法を提示してきたわけです。

もちろん、「第三者のためにする契約」を用いる方法自体は適法です。

つまり、ＡＢ間の売買契約で、所有権を売主Ａに留保する（Ｂは代金を支払っても所有権を取得しない）とする（特約を設ける）のはＡＢの自由です。

また、同じくＡＢ間の売買契約で、所有権を直接Ｃ（又は未特定の第三者）に移転するという特約を設けるのも自由です。

さらに、ＢＣ間で、Ｃを所有権の取得者としてＢが指名するとする契約をするというのも自由です。

これらは民法の大原則である「契約自由の原則」に導かれるものです。

こういった「形態」を「転売」と呼ぶかどうかはともかく、少なくともこれらは適法であり、当然「脱法的行為」もありえません。

もっともこれが一見「不自然」に見えることも確かです。「中間省略的」という言い方もそういうことだと思います。

何故なら、売買代金を払ったのに所有権を取得しないということは通常の取引では考えられないことだからです。

つまり、売主は売買代金を全額もらいながら、自己が所有者であるのを良いことに、さらに別の者にその不動産（所有権）を完全に有効に売却することが出来、買主Ｂは売買代金と不動産所有権の双方を失う危険があるため、所有権を留保するということは通常考えにくいからです。

しかし、Ｂがその危険を承知で所有権を留保しているというのであれば、それも自由であり、だれも文句を言うことは出来ないわけです。

つまり「不自然」であっても、法的には全く問題はないということです。「中間省略登記が違法かどうか」という論点とは次元の違う議論なのです（もっとも私の提言する「登記の記載方法を変える」というやり方を採用すれば、「不自然」という議論も出る余地はないのですが・・・・）。

それにこの答申の内容については事前に法務省の確認を取っているわけですから（答申にそう書いてあります）、この無理解極まりないという論旨は、法務省が「無理解極まりない」と言っているのと同じことです。

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