2014年9月10日 (水)

住宅新報社主催「新・中間省略登記のビジネス活用」で講演

7月の住宅新報社主催のセミナー「新・中間省略登記のビジネス活用」
3時間の講義を2部構成にして、第一部は新中間省略登記の基礎を駆け足で話した。
テーマが「活用」だったので基礎の部分の時間配分を減らしたのだが、案外この点もちゃんと聞きたかった方も多かったようだ。
もっとも3時間の講義で基礎から応用までというのはそもそも時間的に無理ではあるが。
その代りレジュメは100頁(パワポのスライド)近い枚数の物をお配りした。 コスパはかなり高いと思う(笑)。
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2014年2月24日 (月)

まだまだ福田の出番がありそうな新・中間省略登記

茨城宅建協会最後の四会場目(2月24日)は水戸(プラザホテル)。

今回もゴージャスな会場である。つくばの520人には及ばないが、400人を超える申し込みがあり、400人弱が参加された。

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今回の講演のご依頼を頂いた時、お受けするかどうか正直迷った。ウチの事務所にとっての直接のメリットは殆どないからである。しかし、この手法の開発者の一人としての使命感もありお引き受けすることにした。

終わってみるとお引き受けして良かったと思う。予想以上に沢山の不動産事業者の皆さまにご参加頂き、また皆さん非常に熱心に聴講して下さった。この点昨年の全日渋谷支部の皆さまと共通するものがある。

また色々と勉強にもなった。

今でもまだ新・中間省略登記が普及していないというのは茨城県だけではない(茨城県もエリアによってかなりの温度差があるようだ)。
普及しない理由もいろいろあるのであろうが、普及させるためのヒントも頂いた。まだまだ私の出番もありそうだ。

また、中間省略登記以外の所でも不動産業界から司法書士に向けた疑問・要望について知ることも出来た(例えば本人確認の方法)。

今後に活かして行きたいと思う。
茨城県宅建協会の皆さまありがとうござました。

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2014年2月10日 (月)

書籍未掲載の応用論点につくばでは比重

茨城県宅地建物取引業協会法定研修三会場目(2月10日)はつくば市(ホテルグランド東雲)。

参加者数は4会場中最大。申込は520人あったそうで、雪の影響で参加者はかなり減ったそうだがそれでも400人ほどはいらっしゃったとか。

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新中間省略登記の経験者数も最も多かった。後から地元の不動産事業者の方から聞いた話では、「つくばでは新・中間省略登記をやらないなどと言っていたら仕事も取引先も失う」のだとか。東京都心部と変わらない感覚だ。

講義内容も自ずと「応用」に力がはいる。特に本(「新・中間省略登記が図解でわかる本」)に未掲載の論点(中間複数、重説の記載、宅建免許の点等)に重点を置くことになった(時間も90分と短いせいもあり)。

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2014年2月 6日 (木)

自社セミナーで最新情報を提供

事務所(FLC&S)主催セミナー「他では聞けない新・中間省略登記」を開催した(2月5日、パシフィックセンチュリープレイス丸の内22階・東急リバブルセミナールーム)。

応募多数のため定員を30名から50名に急きょ増員したがそれもすぐ定員に達し、多数の方をお断りせざるを得なかった(追加講座を検討中)。

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内容は(1時間という限られた時間だという事もあり)基礎的なところは最小限にとどめ、最新の論点や書籍に掲載されていない問題を中心に話した。

アンケートでも殆どの方が「大変良かった」「良かった」にチェックを入れて下さった(時間が短かったという声はあったが)。

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終了後の懇親会(立食)では乾杯のご発声を住宅新報論説主幹(元編集長)の本多信博さまにお願いした。本多さまは新・中間省略登記を世に出すきっかけを作って下さった方で、謂わば新中間省略登記の大恩人の一人である(お写真がなくて残念)。

懇親会は多数の不動産・金融業界の皆さまの交流・情報交換に一役買わせて頂けたと思っている。

下の写真は当日の弊事務所の運営スタッフ。

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増員で窮屈な中ご参加頂いた皆さまありがとうございました。また会場をご提供頂いた東急リバブルソリューション事業部様にも深く感謝申し上げます。

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2014年2月 3日 (月)

新・中間省略登記を「司法書士がやってくれない」、とは。。

茨城県宅建協会の法定研修。今日(2月3日)は二会場目の結城(市民文化センター・アクロス)。
前回(1月21日鹿島会場)同様、新中間省略登記を扱った経験のある方は極めて少なかった。

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前回、「司法書士に頼んでもやってもらえない」という話があったが、今回は宅建協会から司法書士会にも声をかけて頂き、司法書士の方も参加されたので、その方(司法書士会役員)のお話を伺う事ができた。

司法書士A氏:「私たちの仕事は(登記)手続きだけだ。新・中間省略登記は実体の問題だから、不動産事業者の方で実体すなわち契約書をキチンと作ってもらわなければ、私たちは新・中間省略登記という手続きをする事はできない」

なるほど。こういう事だったんだな、「司法書士に頼んでもやってもらえない」というのは。

つまり、不動産事業者側は情報不足で(私の本を読んで頂ければ済む話だが(笑))、手法を理解した上で(契約書を作成した上で)司法書士に依頼する事ができず、司法書士側も積極的に手法を教授した上で手続きを行うことまではやらない(それは自分達の職責ではないと考えている)という事だ。

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2014年1月21日 (火)

業界団体の法定研修、なぜ今新・中間省略登記?

公益社団法人茨城県宅地建物取引業協会の法定研修で新・中間省略登記の講義をさせて頂く事になった。県内4会場(鹿島、結城、つくば、水戸)。

今日(1月21日)は第一回目の鹿島会場。

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政府公認を受けてからもう8年にもなろうというのになぜ業界団体が、しかも法定研修の一環として今頃新・中間省略登記を取り上げるのかいささか疑問であったが、実際に研修を行ってみて納得した。

つまり、普及していないのだ。
講義冒頭にこの手法を実務で取り扱った経験がある方に挙手してもらったのだが、100名を超す参加者のうち手が上がった方は片手に満たなかった。

後で話を聞いて見ると、「司法書士に頼んでもやってくれない」という。

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そもそも今回の法定講習で新・中間省略登記を取り上げたのは県からの要請だとの事だ。

県に対して「新・中間省略登記が出来る様になったそうだが・・・」という問い合わせが相次いでいるらしい。

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2013年10月 9日 (水)

全日研修は熱かった。

昨夜、公益社団法人全日本不動産協会東京都本部渋谷支部で「今さら聞けない新中間省略登記」の講演をさせて頂いた。

業界団体での新・中間省略登記に関する研修は久しぶりだ。

今回の講演内容は(今さら聞けない)新・中間省略登記の基本から、最新の事例や具体的な金融機関対策まで短時間だったが網羅的に話させて頂いた。

もちろん時間の制約があり内容は限定的であったが、足りないところは拙著「新・中間省略登記が図解でわかる本」で是非補って頂きたい。

40名強の参加者は「新・中間省略登記」に強い関心をお持ちの方ばかりだった様で、業界団体の中間省略研修でこんなに真剣に(もちろん居眠りされる方は一人もおらず)聞いて頂けるのは大変新鮮で、思わず講演にも熱が入った。

かなり普及してきた新・中間省略登記であるが、まだまだ十分な理解が進んでいないこと、課税などのトラブルが発生していることが関心の高い原因か?

聞くところによると、欠席された方から是非また講演を行って欲しいという要望が既にいくつか上がっているそうである。

企画して頂いた同支部流通推進委員長、㈱アプリ小室事務所の小室社長有難うございました!

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2013年1月31日 (木)

270名で打ち切り!

いよいよ驚いた。

前回書いた横浜の司法書士会での新中間省略登記の研修(2.18)だが、270人で打ち切ったそうだ(確か会場の収容人員数250人と聞いている)。

有難い。

有難いが、一方で少々戸惑っているのも正直なところだ。

新・中間省略登記を開発し政府の承認を受けてから丸6年が経過している。本(「新・中間省略登記が図解でわかる本」住宅新報社)もすでに4刷に入っている・・・・。

受講を申し込まれた先生方は何を求めているのだろうか(もしこのブログをチェックしている方がいらっしゃいましたら何を一番聞きたいのかコメントしていたけると嬉しいです)。

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2012年10月29日 (月)

新・中間省略登記は会社分割にも応用可(法務局からの回答)

去る9月20日、さいたま地方法務局(本局)から一通の回答書が届いた。

質問は「会社分割に掛る第三者への直接の所有権移転登記の可否について」

結論はもちろん「可」である。

つまり、「会社分割を原因として第三者へ直接所有権移転登記ができる」ということだ。言い換えれば、「新・中間省略登記」は売買でなく会社分割の場合でも使えるという事である。

これについては実例もなく、拙著「新・中間省略登記が図解で分かる本」(住宅新報社)でも「理論的には可能」と記載するに止まっていた(p.160)。

しかしここへきて、某企業の組織再編にあたってこれを実現する必要性が生じた。

つまりこういうことだ。

株式会社Aと株式会社Bは、B社がA社からA社の一事業部門に属する権利義務を承継する旨の吸収分割を行う契約をした。

同時にB社はC社との間でC社を存続会社、B社を消滅会社とする吸収合併契約を締結した(法人税法上適格分割とするためのスキーム構築上こうする必要性が生じた)。BC間の合併の効力はAB間の分割の効力が生じた後に発生することとされている。

つまりA社(分割会社)→B社(分割承継会社/消滅会社)→C社(存続会社)と順次権利義務が承継されることになる。

このときA社の所有する不動産が分割対象事業に含まれていれば不動産所有権はやはりA社→B社→C社と順次移転する。即ちB社がその不動産を取得する事で不動産取得税3~4%(一定の要件を満たす場合は非課税)及び登録免許税1.5%(平成26年3月まで)がB社に対して課税されることになる。

しかしこの場合のB社の不動産取得・所有は瞬間的・形式的なものであるため、これらの負担を強いられることを不合理と感じるのは不動産の売買の場合と全く異なるところはない。

そこで、不動産の売買で活用されている新・中間省略登記の手法をこの場合にも応用できないかと考えるのは当然である。

我々は組織再編の当事会社から弁護士を通じて、新・中間省略登記が会社分割に応用できるのではないかという相談を受けた。法的には可能と理解していたことは前述したが、実務上は前例がなかった。そこで登記申請手続を円滑に進めるため管轄法務局(今回の不動産の所在地の法務局)であるさいたま地方法務局に照会した。その回答が冒頭に引用した回答書である。

前例のない手続きであるため結論までには若干の日数を要したが(上級庁である東京法務局へ照会したとも聞いているが、期間は想定の範囲内であった)、明確に文書で回答を受けることができた事は実務上も大いに意味のあることであると考えている。

因みにこの時我々が行った照会の内容はおおよそ次のようなものである。

今回のスキームは、所有権移転原因となる契約(会社分割契約)に「所有権を第三者に直接移転する」という特約を付すことによって第三者に所有権を直接移転させるというものだ。

これは私法の大原則である契約自由の原則から当然有効な契約であり、民法も第三者のためにする契約としてその有効性を承認している(民法537条)。

この特約を付した売買契約に基づく所有権移転登記に関しては、平成19年1月12日付法務省民二第52号によって、第三者のためにする売買契約の売主から当該第三者へ直接所有権を移転する登記の登記原因証明情報の例が示されている。

これは当該法律構成が契約自由の原則(及び民法537条)から当然認められるべきであることを前提とした上で、登記原因証明情報の例を示したものであり、所有権移転原因となる契約を売買契約に限定する趣旨であるとは到底解されない。

従って、会社分割契約に同様の特約を付して、第三者に所有権を移転させること及びそれに伴う所有権移転登記も当然認められるべきである。

※「新・中間省略登記」の概要についてはこちらをご参照頂きたい。

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新・中間省略登記フクダリーガルコントラクツ&サービシス 代表司法書士福田龍介

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2010年3月19日 (金)

「新・中間省略登記が図解で分かる本

「お茶挽いてるねー」と言ったら言われた当人達が「キョトン」としているのでトシを実感せざるを得なかった(今さらかよ)ヤキソバオヤジです(笑)。

長らく更新をサボっておりましたが、以前とさほど変わらない数のアクセスを頂き、有難うございます!!

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←ここをポチッとして頂けますと同好の士に会えます(?)。

ダッコウした!! 脱稿である。他の意味ではない当然だが。

何が? 「新・中間省略登記が図解で分かる本」(住宅新報社刊)である!

ようやく出る。4月初旬から10日頃までには全国の書店に並ぶ。

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内容の詳細はまた改めて(内外ともかなりバタバタ。環境が厳しい中で事務所組織の大幅な変動もある)。

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ご高覧有難うございます。
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新・中間省略登記フクダリーガルコントラクツ&サービシス 代表司法書士福田龍介

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