2006年10月19日 (木)

不良債権処理の登記

というわけで「青山の会」懇親会に合流(自宅に戻って一っ風呂浴びたところです)。

今回のメインゲスト(講師)はニュージーランドの不動産会社Bayleysの村上弘人さんだったんですが、なぜかヤキソバオヤジ、元BTMで現在は事業再生コンサルを手がけているMAさんに不良債権化した債務の代位弁済と債権譲渡及びそれに伴う根抵当権の移転についての「セミナー」を行う羽目に。

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MAさん銀行出身ですが今までこんなの見たことないと仰っており、人に聞いても法務局に相談してみるように言われたというのですが、謄本を見てみると典型的な不良債権処理のパターン。

うちは散々メガバンク様で不良債権処理の仕事をしてきていますので、当たり前の見慣れた登記簿なんですが、一般的にはあまり見慣れないパターンなのかも知れません。

元本確定登記(多分確定通知)に引き続き保証協会への一部代位弁済による根抵当権持分移転登記及びファンドへの売却(債権譲渡)による持分移転登記がされているというものです。

根抵当権ですが確定していますので全部譲渡一部譲渡等はありえないこと、変わりに債権譲渡や代位弁済に伴って根抵当権は(一部)移転すること、根抵当権が移転しても元の根抵当権者の登記は抹消されるものではないこと、元の極度額まで当然担保すべきであること、極度額は減額請求が可能であること、等々をご説明。

私も逆に色々勉強になりました。

自分たちが当然と思っていることでも実際はかなりの差で理解度が足りなかったり・・・。

いかに自分の知識・情報をお金にすべきかということ・・・・

・・・・そろそろ限界なのでまた明日。

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2006年7月 7日 (金)

売渡担保に入っている不動産を買っちゃったら。

「金融法務事情」最新号の判決速報に、買戻特約付き売買の形式を採りながら目的不動産の占有の移転を伴わない契約について、譲渡担保と解すべきであるとした最高裁の判決(平成18年2月7日)が紹介されていましたので、今日はこれに関連した話題です。

この訴訟は当事者間のもの(申請売買としての所有権移転請求を争う)ですが、今日は第三者との関係の話を。

融資の担保として不動産を提供させる方法として多いのは抵当権根抵当権です。この場合第三者(その不動産を買おうとか、担保に取ろうとしている人)にそれら担保権を対抗(主張)するためには登記する事が必要です。実際には債務者の信用度と登録免許税(債権額・極度額の0.4%)の関係で、登記を留保する場合もあります。

逆にもっと強い(実行が容易な)方法をとる場合も少なくはありません。

その典型が、所有権を移転する形式のものです。今回の判決でも問題となった譲渡担保売渡担保と言われるものです。これらの場合、所有権を移転してしまうので、抵当権のような裁判所による実行(競売)手続は必要ありません。但し、丸取り(不動産の価格が債権額を上回っていても全額を取得する)は許されず、精算の必要はありますが。

このような、担保に入っている不動産を取引の対象とする場合、譲渡担保であれば「譲渡担保」を原因として所有権移転登記がされますから、それを前提として取引に入ることが出来ますが、気をつけなければならないのは「売買」を原因としている場合です。

ここに「真正売買性」の問題が出てくるわけです。

例えば

所有者Aの名前で登記されている不動産をBさんがAさんから買った(売買契約)登記をしたとします。しかし、実はAさんは前の所有者(登記上の所有者、真の所有者)Xさんから、その不動産を担保として所有権の移転を受けたに過ぎず、占有も移転していなかった(引渡しを受けておらず、Xさんが使用を継続)という場合。

この場合Bさんは所有権を取得できるでしょうか。

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2006年6月28日 (水)

走るサッカー?/解散した法人の元代表取締役が預金の払戻に来たら?

フランスはやっぱりジダン、ジダンは凄かったですが、他のメンバーのタフネスも凄まじいものがありますね。やはり相当走っているのでしょうね。

オシムさんもとにかく走りに走るサッカーだそうですが、それって一時期だけ集まる代表でやれることではなく、各クラブでやるべき問題ではありますよね。

法人といっても色々ありますが、ここでは株式会社に限定します。株式会社は破産手続開始決定、合併(消滅会社)の他、定款で定めた存続期間の満了や株主総会の決議等により解散します(会社法471条)。

060628oまた、休眠会社(12年間登記をしていない会社)のみなし解散の制度というのもあります(同法472条)。

解散をしても(合併以外は)それで直ちに消滅するわけではなく、破産または清算の手続を行わなければならず、その目的の範囲内で存続します。

ここで問題となっているのは上記のうち存続期間の満了や株主総会決議、休眠会社のみなし解散の場合です。

これらの場合、会社の代表権は清算人に移り、取締役は退任します。清算人には原則として取締役が就任します(同法478条)が、定款で定められた者がいたり、株主総会で選任された者がいればその者が就任し、取締役は退任します。

清算人の職務は①現務の結了②債権の取立て及び債務の弁済③残余財産の分配です(同法481条)。会社名義の預金の払戻もその職務権限の中に当然含まれます。

従いまして、「元代表取締役」が清算人に就任していれば、その者に対する預金の払戻は当然有効です。もちろん清算人に就任しているかどうかの確認は必要です。清算人は登記されますので、登記事項証明書を取得して確認することが必要です。本人確認(運転免許証等)も。これらの確認(もちろん預金約款に基づく確認=通帳の提出、払戻請求書と印鑑届の氏名と印影の照合=をすることは当然の前提として)を怠った場合、万が一元代表取締役が清算人でなかった場合、銀行は免責されない(法律的にいうと、民法478条=債権の準占有者への弁済=による救済がうけられない)ということになります。

これに関連して、さらに手続が進んで、清算結了した(はずの)会社の元清算人から預金の払戻の請求を受けた場合どうするか、という問題が出てきますが、これに関しては又機会を改めて。

※今日の写真はウチの事務所のO君。長男が誕生して、同僚達からのプレゼントを貰っていたので、早速ネタに。

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さて、25に問題として出したのは、解散した法人の「元代表取締役」が預金の払戻に来たらどうするか、というものでした。検討してみましょう。

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2006年6月26日 (月)

オシムで日本サッカーは強くなる?/銀行預金を払戻したらそれに反する遺言書が出てきた その③ 検討編

Photo_4 最初はまたまたサッカーの話題で恐縮です(実は高校途中までサッカーコゾウ)。

日本チームは気迫に欠けている(それは間違いないでしょう、今朝のポルトガルとオランダの試合、凄まじかったですよね。レッドカードが飛び交って。これをコントロールしたロシア人レフェリーも凄かった=カード出しすぎなんかじゃないですよ。只汚ねーことはすんなよオランダ)とか、ジーコの選手起用がどうとか、システムがどうとか、理屈は色々立てられますが(何か理屈を付けないと「評論」が成立しない)、要は日本の実力がまだそのレベルまで行っていないということです。

もちろん、ワタシなんかはクロアチア戦を見ていて、良くぞここまで力がついた(ウチのムスメなんて「いい試合だった」と感涙にむせんでいた)と感慨深かったのですが、上を目指すにはまだまだ力不足だという事です。

Photo_5 そして、実力を付けるためには、国民全体(オーバーでなく)のサッカーに対する理解度のレベルが上がらなければダメだと思います。

スポーツマスコミはその点をリードしていって欲しい。視聴率や部数を伸ばす事も重要でしょうが、目先の数字に捉われることなく、真にサッカーの「民度」を上げていくことを考えてもらいたい。

それなのに、なぜヒーローインタビューは点を取ったフォワードだけなんですか。なぜフリーキックのリプレイは、キックするところからなんですか。そこまでの過程を見たい(聞きたい)とサッカー好きは思うはずです。国民が結果しか見ないのであれば、もっと奥深い喜びを見出せるように、国民を啓蒙して行って欲しいのです。特に独占放映権を買ったテレビ局は。サッカー協会もそういう事のできないメディアには放映権を与えるべきではないと思います。

Photo_6 そうならなければ真の理解は生まれず、真にサッカーを愛する国民とはならず、サッカーのレベルも上がっていかないでしょう。男の子が生まれたらサッカーボールを与える国にかなうようになるわけはないのです。

そういえば先日ジェイエル社長の清水さん(人脈社長、不動産起業塾塾長)が、サッカーは「」のある相撲や野球と違って日本人のメンタリティーには合わないと思っていたという事を仰っていたと思いますが、ある意味同じ切り口なのかもしれません。野球も相撲も「過程」が実に分りやすい。

只、日本人には、碁や将棋といった、ダイナミックなメンタリティーもありますから、必ずしもサッカーが日本人に合わないとは思いませんが。

さて、本題です。こんな問題でした。

Photo_7 「遺言書がない事を確認した上で、相続人に対する普通預金の払戻手続きを行いましたが、手続き完了後に別の人に預金を渡すという遺言書が出てきた場合にどう対応すればいいのでしょうか。

また、その際、銀行預金を渡す、とされた人が相続を放棄していた場合はどうなりますでしょうか。」

この設問の事例をもう少し分りやすくすると、遺産分割協議により預金債権は共同相続人中のAさんが相続する事になり、その分割協議に基づき銀行はAさんにたいして払戻しを行ったが、遺言により当該預金は共同相続人中のBさんに相続させる遺贈する)、または共同相続人以外のXさんに遺贈するとされていたた__1め、BまたはXが自分に対して再度払い戻せと請求してきたというようなケースだと思われます。

では、先日ピックアップしてみた「論点」に従って検討を進めて行きたいと思います。

   

遺贈と遺産分割が矛盾する場合の効力

遺言内容が遺贈である場合は、受遺者は当然相続人に遺贈を主張できます。相続人は遺贈義務者の地位を承継するからです。

 遺産分割方法の指定に従わない遺産分割の効力

遺言の内容が遺産分割方法の指定(「Bに相続させる」という文言)の場合、判例は相続開始と同時に分割の効力が生じ、遺産分割の手続きを要しないとしています(最判平成3年4月19日)。この考え方に従えば、相続開始と同時にB又はXに確定的に帰属し、「遺産分割」の余地はないという事になります。

   

預金債権(可分債権)の相続 

Photo_8 この判例は不動産に関するもので、金銭債権のような可分債権についても適用になるかどうか一応問題にはなります。可分債権は相続開始と同時に共同相続人各自に分割して帰属する事となると解するのが判例の大勢だからです(つまり相続人各人から払戻の請求を受けたら銀行は払わなければならない)。

しかし、本件ではこの点は争点になっていない(一人の相続人が、自分が相続したから払い戻せと言っている)ので、この点を検討する必要はありません。尚、預金債権も分割の対象となりうるとする裁判例も少なくありません(大阪高決昭和31年10月9日他)し、銀行実務もその様に扱っています。

 相続人と称していたが相続人でなかった者に対して預金の払戻をした場合の効力

となるといずれにせよ預金債権はB又はXが取得することになり、無権利者のAに対して支払ったことは無効であると主張されることが考えられます。

確かに、受領権限なき者への弁済は弁済の効力を生じず、債務は消滅しないということになるということも考えられます。

060528_001 しかし、分割協議に基づき、遺言書がないことまで確認した上で支払った銀行に、支払いが無効であるというのは少々酷な感じもします。

この場合にそのような主張に対抗して銀行を救済できる方法として、債権の準占有者への弁済の規定(民法478条)の適用が考えられます。債権の準占有者とは、本当は債権者ではないのに、あたかも債権者であるような外観を有する者をいい、通帳と印鑑を盗んだ者が典型ですが、表見相続人もこれにあたるというところは争いないと思います。

但し、この規定の適用をうけるためには弁済者(銀行)には善意無過失が要求されます。つまり、銀行が債権者の外観を有する者が真の債権者であるかどうかを確認するために十分な注意を払ったかという事です。

この点、通常の銀行実務として相続人に対する預金の払い戻し又は口座名義の変更の手続きをするに当たり、戸籍謄本(及び遺産分割協議書)で相続人を確定した上で、法定相続人全員の署名捺印した「相続届」を提出させる(遺言書がないことも書面上で確認を取る-設問中の「遺言書がないと確認し」というのはこの事を指すものと解される)という手順を踏んでいると思われます。

ここまでやっていれば十分な注意義務を果たしたと言える、つまり過失はなく、弁済は有効に認められるのではないでしょうか。

  特定受遺者が、自分に対する遺贈があることを知らないで相続放棄をした場合の効力

060514_001_1 まず放棄者は初めから相続人でなかったことになりますから、「相続させる」という遺言(遺産分割方法の指定)であっても、放棄者は分割の当事者ともなりえず、預金を取得することはあり得ないと解して良いでしょう。

仮に、自分が預金をもらえると分っていたら放棄しなかった(錯誤)という事を主張したとしても、これは動機の錯誤に過ぎず、無効主張は原則としてなしえないと考えるべきではないでしょうか。

次に、遺贈の場合、受遺者は相続人でなくても良いわけですから、放棄をした相続人も受遺者にはなれることになります。もちろん、特定遺贈を放棄することも可能です(民法986条)が、遺贈を受けていることを知らなかったわけですから、別途放棄の意思表示は必要になると解されます。仮に放棄しない場合でも上述した表見法理(債権の準占有者に対する弁済)で保護されることになると思います。

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2006年6月25日 (日)

「どうしていつも笑っているの?」/解散した法人の元代表取締役に預金払戻可?

060625ronaldinoどうしていつも笑っているの?」という質問に対して、彼は「幸せだからだよ。僕はサッカーをしている。子供の頃から夢だった生活を送っている。健康に恵まれ、家族も元気だ。悲しむ理由がどこにあるだろう。」ここまで立ち読みして、この本「ロナウジーニョThe Smiling Champion」(ルーカ・カイオーリ、ゴマブックス)を買うことを決めました。

そしてマウリーシオ・デ・ソウザが彼を主人公にしたコミックのテーマについて「問題は必ず解決するのだから、前もって定めた目標や最終目的だけにこだわらず、ロナウジーニョにならって、今このときを楽しく生きるべきだということを示したい」と語ったと書いてあるのを読み、この本はもしかするとオヤジの書棚に常備して置くことになるのかもしれない、と思いました(今まで何度もオヤジを救ってくれた浅見さんの本と同じように)。

いつだったか(金メダルを取った頃か)、マラソンの高橋尚子さんが同じように「考えてもしょうがないことは考えない」という事を仰っていて、それはオヤジの行動指針というか支えの一つになってきました。

今日のNHK大河ドラマ「功名が辻」でも同じような話が出てきます。山内一豊の妻千代が夫に、「笑顔が幸せをもたらす、暗い顔は人に疑いを抱かせる」という意味の事を話していました。

さて、今日の課題は、解散した法人の「元代表取締役」が預金の払戻に来たらどうするか(前の課題の回答は長くなるのでまた明日)。

みうらさん、コメントお待ちしています。

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2006年6月24日 (土)

銀行預金を払い戻したら、それに反する遺言が出てきた。その2 論点は?

040829_164502001_1 昨日も御紹介しましたが、今、事務所のコーチングをしていただいているM先生から勧められた本「なぜトヨタは人を育てるのがうまいのか」若松義人・PHP新書。さっそく読み進めています(って不動産起業塾・塾長の清水さん調)。

まだ3、40ページ読んだだけですが、思い当たるところ、反省すべきところが既に沢山出てきました。ウチの事務所のW君(本当はM先生はW君にこの本をプレゼントされたのですが、彼が読んだ後にオヤジも読ませていただいています)からも読んだ感想を聞かせて欲しいと言われていましたが、なるほどW君がワタシにこれを読ませたいと思った意味も分ったような気がします。

そして昨日のM先生のアドバイス「スタイルをつくる」ということもこの考え方が生かせると感じました。なんだかわくわくしてきます。読了しましたらまた詳しく感想を書きたいと思います。

ところで昨日課題ですが、とりあえず論点を考えてみると、

      

遺贈と遺産分割が矛盾する場合の効力

      

遺産分割方法の指定に従わない遺産分割の効力

      

預金債権(可分債権)の相続

      

相続人と称したが相続人でなかった者に対して預金の払戻をした場合の効力

      

特定受遺者が、自分に対する遺贈があることを知らないで相続放棄をした場合の効力

といったところでしょうかね。

060528_15410002_1 みうらさん、簡潔なコメントありがとうございます。

ところでサッカー、スイスの気迫(流血ヘッド)も凄い。残念ながら韓国を上回ってました(やっぱりこんな時は韓国を応援しちゃいますね。同じモンゴロイドとして)。

※写真はW君シリーズの続き。

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2006年6月23日 (金)

銀行預金を払い戻したら、それに反する遺言が出てきた。

サッカーは気迫負けだと思いますよ初めから言ってましたが。気迫を外に表さないと。燃え尽きたのはヒデだけだったようだし。

ジーコ監督は選手の自主性を尊重したそうですが、気迫を外に出すことをチームのDNAとする事が出来なかった。その点ヒディンクという人は気迫を外に表すことを植えつけるのが上手だったのかもしれませんね。オーストラリア選手は、クロアチア戦でキーパーごとボールをゴールへ押し込もうと(しかも二人がかりで)していましたから!!

060622bac_001_1 いま、事務所のコーチングをしていただいているM先生。昨日のアドバイスは、今後の課題として「スタイル」を作ること。営業のやり方、業務の進め方について。これもカタチを外に表すということに一脈通じるものがあると思います(と例によって無理やりこじつけて見ました)。

ところでまたサッカーに戻りますが、ジーコ監督の選手起用については良くわかりませんが、少なくとも柳沢は最終戦外すべきではなかったと思うのですが。絶対、死に物狂いでゴールを決めに行ったと思います。

さて、今日の「法的思考」は課題だけ。

ある金融機関からのお問い合わせです。

「遺言書がない事を確認した上で、相続人に対する普通預金の払戻手続きを行いましたが、手続き完了後に別の人に預金を渡すという遺言書が出てきた場合にどう対応すればいいのでしょうか。

また、その際、銀行預金を渡す、とされた人が相続を放棄していた場合はどうなりますでしょうか。」

今日の写真はビジネ会計人クラブの3次会、H先生。なかなか歌わなかったのですが、最後の最後に。実は一番盛り上がったのはWさんなんですけど。

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2006年6月 6日 (火)

村上氏のインサイダー取引、「過失です」??~ライブドアの辿った道その14

前回、ウチの事務所の会社法チームが忙しいというお話をしましたが、忙しいのは会社法チームだけじゃありませんよという声が聞こえてきそうなので補足します。

当然不動産チームや、その他の不動産関連取引の支援部隊(メガバンクで融資書類の集中・チェック業務を行っている部隊やREITでのアクイジション・クロージング業務を行っている者)も、そしてプライバシマークの取得準備をしている者も当然多忙で、ハードな業務をこなしています(ただ会社法チームは昨夜は徹夜だったようですが・・)。

そして、多忙になればなる程、ストレスや疲労による精神面・肉体面の不調が生じてきますし、組織や対人面での問題も発生してきます。こういったマイナス面を解消し、活き活きと働き甲斐のある事務所にしなければ、つまり「ES」employee satisfaction、従業員満足)を実現しなければ「CS」customer satisfaction、顧客満足)は実現できない、という事なんですよねー。

060605_005 さて、村上ファンドの村上氏、逮捕されました。

以下は「読売オンライン」から

「村上容疑者の説明などによると、村上容疑者は2004年9月15日、ライブドアの前社長・堀江貴文(33)、前取締役・宮内亮治(38)両被告と会い、「ニッポン放送はいいよ。あなた方も買って」と勧めた。同年11月8日には、両被告らから「ニッポン放送はいいですね、ほしいですね。経営権取得できたらいいですね。僕らもいっぱいお金を準備します」との意向を伝えられた。05年1月6日にも、重ねて「経営権がほしい」と言われたという。

 村上容疑者は04年10月~05年1月、同放送株約200万株を買い増してお060605_004 り、一連の経緯から、特捜部では、村上容疑者の同放送株買い増し行為は、発行済み株式の5%以上を買い占める側から未公表の情報を入手し、その株を購入したインサイダー取引に当たると判断したとみられる。2006651731  読売新聞)」

「インサイダー取引」というと、会社の関係者がその会社の株についての内部情報を利用して株を売買して一儲けするというイメージがありますが、証券取引法はもう一つ、「公開買付等関係者」による行為も禁止しています(167条)。

もう少し正確にいうと、株式の公開買付又は(総株主の議決権の)5%以上の買い集めを行おうとする会社の「関係者」(及び関係者から事実の伝達を受けた者)が、その公開買付に関する重要事実を知り、その公表前に取引をして060605_003 はいけないという事です(証券取引法167条、同法施行令31条)。

つまり、ニッポン放送株の5%以上の買い集めをしようとする会社の関係者、つまりライブドアの役員から、買い集めをする事という情報を得て、その情報が公開される前にニッポン放送株を購入した行為が、この禁止規定に該当するということです。

これは河本一郎・大武泰南「証券取引法読本」(有斐閣)の表現を借りれば、入学試験の問題を関係者から入手して入学するようなもので(347頁)、アンフェアな行為であり、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金という厳しい制裁が課されることになります(証券取引法198条19号)。

村上氏は「聞くつもりはなかったのに聞いちゃったから故意ではなく過失060605_001 と言っているとかの報道もありました。上記読売の記事によれば、村上氏がホリエモンに買い集めを勧めたとありますから、うっかり聞いちゃったということは考えにくいと思いますが、仮に偶然聞いてしまったのだとしても、禁じられているのは「聞く」(事実を知る)行為ではなく、(聞いた上で、公表前に)購入する行為であり、購入自体に故意がないと主張するならともかく、聞いたのが偶然だったという事が犯罪の成否を左右するものには到底なりえないのです。

写真は久しぶりの(起業塾関係以外で)神楽坂。起業塾メンバーとはまた違った「ルート」です(それにしても初めの赤提灯「T」は久しぶりだったんですが、異常な混み方にますます拍車が掛かってます。月曜だというのに・・。二件目のバーは雰囲気はかなりのものでしたが、バーテンさんがシロウト。どうやら昼間はサラリーマンらしい。そういえば料亭の息子がやってるバーもあるけど)。

そして桐千。いつも最新情報を有難うございます。スミマセン昨日は偉そうに経営コンサル(?)をしてしまいまして・・。でもママさん神楽坂15年ですが謙虚で素直ですよね(またまた失礼)。

信託銀行のYさん、前デベロッパーのNさん、遅くまで連れまわしてしまってスミマセン(しかも割り勘で)。でもなかなかだったでしょ。Yさん、来週は六本木⇒西麻布、よろしくお願いします。

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2006年4月29日 (土)

差押、仮差押、仮処分のなされている不動産を安全に買うには

昨日から、会社法について書いておりますが、会社法に関する最新情報については、フクダリーガルウイキ支店

を是非ご参照下さい。会社法だけでなく、登記や法務全般にわたりウチの精鋭スタッフが交代で執筆しております。エッセイも豊富(やはり交代で執筆)ウチの事務所を知って頂く「窓」としても面白いと思います(と自画自賛)。

さて、先日破産法の担保権消滅制度記事で、差押等がある場合の取引について書きましたところ、もう少し詳しく教えて欲しいという声が上がっていたのですが、なかなかその話題に触れることが出来ず、今日になってしまいました。

不動産の売買で、対象不動産には担保や処分制限(の登記)が付着していることは少なくありません。次のようなものがあります。

・(根)抵当権(本登記、仮登記)

・賃借権(同)

・地上権(同)

・所有権移転仮登記(売買予約、代物弁済予約等)

・差押

①税務当局(国税、地方税)による税金滞納処分

②担保権(抵当権・根抵当権)の実行手続

③一般債権者による強制執行(競売)の実行手続

・仮差押 一般債権者による強制執行対象物件の保全のため(民事保全法20条)

・仮処分 係争物の保全のため(民事保全法23条)

・地役権(承益地)

・買戻権(正確には買戻の特約=解除権留保特約)

これらを確実に消滅させられることを保証するのもワタシ達司法書士の仕事の一つです。

当事者の契約に基づいて設定されている権利(抵当権、賃借権、地上権、売買予約・代物弁済予約、買戻権等)については、相手方(金融機関等)から抹消の委任を受け、書類を預かります。通常は売買代金の中から債務を弁済しますから、お金の支払いと同時(引換え)にこれらの書類を預かることになります(もちろん事前に全て確認しておきますが)。

契約に基づかないもの(差押、仮差押、仮処分等)も基本的には考え方(支払いと引換え)は同じですが、違うのは抹消登記が「嘱託」(裁判所や税務当局が直接登記所に依頼)という手続きでされるという点です。

つまり、契約に基づく場合とは異なり、抹消登記の委任を司法書士が受けることができないので、代金支払い後すぐに(所有権移転と同時に)抹消登記の手続きをすることが出来ないということです。

税金滞納の場合は差押登記抹消嘱託書を司法書士に渡してくれますので(その場で納付手続きをしたのを確認した上で)、同時抹消は可能ですが、裁判所の手続き(差押、仮差押、仮処分)の場合はそうは行きません。

債権者が裁判所にそれらの取下げの手続きをし(もちろん債務の支払いと引換えに)、裁判所がそれを受理した後、登記所(法務局)に抹消登記の嘱託(郵送)がされます。

そこで司法書士としては確実に取下げられるかどうか(取下げの要件)を確認することが不可欠となります。この手続きについて経験の豊富な司法書士に依頼したほうがよいでしょう。

尚、破産登記がされている場合は所有権移転(任意売買)登記後に破産管財人から裁判所に対して抹消登記の嘱託を請求すると言う順序になります。

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2006年3月23日 (木)

訂正です申し訳ございません。 担保権消滅制度は「使える」か? その3

先日(3月19日)ので、「住宅ローンを借りてマンションを買う場合に担保権消滅制度は利用できない」と断定的な書き方をしてしまいましたが、よく(「法的思考」を働かせて)考えてみますと(ご相談を受けた不動産会社の方からもご指摘を頂きました)手続きにおけるリスクは、(先日の記事でも少し触れました)差押(担保実行、一般債権者による強制競売、租税の滞納処分)、仮差押、仮処分などの付着している不動産の場合とさほど変わらないようにも思われます。

これらの場合も私たち司法書士が差押等の取下げ及び抹消登記嘱託が確実に行われることを確認することを条件に融資が行われています(金融機関によってははじめから取り扱わないところもあるようですが)。

担保権消滅制度の場合も同様に抹消登記嘱託が確実に行われることが確認できれば金融機関が融資に応じるという事は十分考えられます。

例えば納付する金員を融資金融機関から裁判所の口座に直接振り込むといった方法が考えられます。これはある意味差押・仮差押や仮処分の場合よりも確実ともいえます。

担保権消滅制度は住宅ローンを借りる場合でも十分利用する余地はあると言ったほうが良いかもしれません(あとは借入先金融機関にこの制度の内容と抹消手続きの確実性をいかに説明できるかですが)。

軽率に結論を出してしまい申し訳ございませんでした。

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