優れた司法書士は優れた営業マン？

←こちらをポチッと。

有難うございます！

お陰さまでランキングアップです！

←ここでも結構です。ポチッと、押してください！！

「地面師」という言葉を聞いたことがあるとおもいます。ホンモノの地主になりすまして（または仕立てあげて）土地を売りとばしてしまう（或いは担保に入れ融資を受ける）、詐欺師です。

地面師から買主を守るのも司法書士の重要な仕事の一つです。

不動産の売主がホンモノかどうかを確認するという仕事です。

ホンモノかどうかを確認する手段として、法律で定められている書類を確認するという方法があります。権利書（登記識別情報）や印鑑証明書等です（「権利書」に関してはこちらを）。

もちろんこういった書類は偽造される危険もありますから、それだけが決め手になるわけではありません。ましてや権利書を紛失してしまった場合は再発行してもらえませんから、他の方法によって確認しなければなりません。

それは、司法書士が本人に会って話を聞いて判断するという方法です（権利書を紛失した場合はそれを「本人確認情報」という書面にします）。何を話すかは詳しくは申し上げられませんが、話しを聞いているうちに私達司法書士はこの人がホンモノだという確信を持つに至ります。

ここで重要なのが「コミュニケーション能力」です。

ヒヤリングを受ける人の殆どはホンモノです。当人は当然自分がはホンモノだということがわかっていますが、相手は疑って掛かってくる（私たちは疑うのが仕事）訳ですから、普通は面白くありません。

それを、相手に不快感を抱かせずに、ホンモノだという確証が得られるまで根掘り葉掘り聞くわけですから、これはかなりの「コミュニケーション能力」が必要です。

「コミュニケーション能力」には色々な要素がありますが、ここで特に求められるのは、相手の気持ちを理解しつつ、自分の要望が相手にとってもメリットのある事だと理解してもらう（感じさせる）能力です。

根掘り葉掘り聞かれても、それが自分にとってもメリットがあるのであれば喜んで答えてくれるでしょう。

これって何かに似ていると思いませんか。

そうです、営業マンがお客様に自分の商品を欲しいと思わせる能力と同じなのです。

つまり、優れた司法書士は優れた営業マンでもあるということです。

もちろんこれは司法書士に限らず、人とコミュニケーションをとらなければならない職業の人全てに当てはまることです。

「コミュニケーション能力」の持つ重要性に関しては今後もお話して行きたいと思います。

尚、地面師についてはこちらをご参照下さい。

ご高覧有難うございます。しつこいようですが
←ついでにここをポチッとして頂けますと嬉しいです。

→ウチの事務所

→このブログのトップ

→人気blogランキングへ

サムライにとって大事なこと

有難うございます４位にランクインです！！
皆様のご声援のお陰です！！
次はいよいよトップ３！
引き続き下の「緑の箱」のクリック・ポチッをよろしくお願い致します。

←これです！

さて、昨日の青山の会は借地借家法の第一人者（定期借家の立法も）である弁護士の吉田修平先生のご講演でした。

テーマは「高齢者専用賃貸住宅制度」。終身借家権を中心にいつもながらメリハリの効いたわかり易いご講演でした。

吉田先生は稲門の先輩であるだけでなく、ビジネス会計人クラブ、中間省略登記研究会などでも大変お世話になっております。

私も吉田先生を見習って明日のセミナー（ＴＦＰ不動産コンサルティング様主催「エントランスセミナー」）を、わかり易く説得力のあるものにしたいと思っております（吉田先生のお話を聞いていると、終身借家権程良い制度はない、どんどん利用すべきだ、という気がしてきます）。

ところで、終了後の懇親会で、参加されていた司法書士のＡ先生がこんな事を仰っていました。

「司法書士で「登記アタマ」になっている人は、「借地権、借家権」と聞いただけで「登記と関係ないじゃん」と、関心を失ってしまう」

成る程確かに残念ながらそういう思考習慣の司法書士がいないとはいえないかもしれません。

中には「それは司法書士の仕事じゃないから」と、登記以外の事に関わりたがらない司法書士がいるとも聞きます。

確かに、サムライ業にはそれぞれの得意とする専門分野があり、それについて資格が与えられています。

しかし、「サービス業」である以上、顧客の利益を考えれば、全てを「専門分野じゃない」という一言で片付けるべきではないのではないでしょうか。

不動産と賃貸借関係は切っても切れないものです。不動産を扱う司法書士は、たとえ登記をする場面でなくても（現に借地権、借家権を登記することはこれまで少なかった）これに関する基本的な知識と、問題解決の知恵は持ち合わせるべきでしょう。

そして、重要なのは自分が解決出来なくても良いということです。

大事なのは、その問題を解決するためには誰に相談すればよいのかを知っている事です。

自分が解決すべき問題なのかどうかを見極め、自分が解決すべきものでない場合、その問題解決のためにもっともふさわしい専門家は誰か（そして多くの専門家の中で誰に頼むのが良いか）を知っていることこそサムライ（士業）にとって重要な事なのです。

※写真は一昨日の「三の酉」から（新宿花園神社）。真ん中は「ホストさん達の 熊手お買い上げ、しゃんしゃん」、下は「やきそばおやじ」

→ウチの事務所

→このブログのトップ

→人気blogランキングへ

瞬間湯沸し器事故と法的思考

瞬間湯沸器の一連の事故は、安全装置が劣化して誤作動し点火しなくなるため、利用者からの要望で、安全装置を作動しないように「改造」したり取り外したりしたことが原因の大半を占めているという報道がありました。

サービス業である以上、お客様にとってメリットのあるサービスを提供しなければならないのは当然です。安全装置の誤作動で湯沸し器が動かなくなったら、それに迅速に対処するのはあたりまえの事です。

しかし、如何に顧客の要望だったとしても「安全」が脅かされる危険性のあるものであれば、そのような対処方法を取ることは厳に慎まなければなりません（たとえ顧客が危険性を容認しているとしても）。

司法書士も似たような判断を迫られることがあります。

典型的なのが、土地や建物など不動産の売買で、売主が高齢などの為、本当に売る意思があるのか、明確に確認が取れない場合です。

この場合、家族全員が賛成していて、当然買主もその物件が気に入っており是非欲しいと思っている、仲介の不動産業者さんも、自分が責任を持つからと言っている、というような条件の下でも、軽々に私達がＯＫを出すわけにはいかないのです。

誰が責任を持つかなどという問題ではなく、そもそも取引自体が無効とされてしまう危険性があるという事なのですから。

これは、瞬間湯沸し器の改造について、顧客が「改造」について、危険は重々承知だ、事故が起きても責任は持つ、と言ったとしても軽々しくＯＫをしてはいけないというのと同じことです。責任の問題ではなく、人命が脅かされる危険があるという事なのですから。

法律家というのは、法を操って経済活動や国民の権利保護に奉仕する仕事です。法律は手段に過ぎませんから、達成しようとしている目的を常に認識している必要があります。何を目的としているかを理解するというのは、まさしく「広義の」法的思考の一つの働きです。

サービス業に従事する人達には、常にＣＳという目的を理解する、という法的思考力が必要なのです。

⇒このブログのトップ

※法的思考シリーズ

※会社法の事ならフクダリーガルウイキ支店

※ウチの事務所＝フクダリーガルコントラクツ＆サービシス

キュリアスと披露山庭園住宅

先日、不動産起業塾の同窓でありクライアントでもある株式会社キュリアス本社をお尋ねしてきました。

某金融機関のご担当者（こちらは１０年来のお付き合い）を御紹介するためだったのですが、双方喜んでいただけた、と思います。

それにしてもキュリアスさん、逗子の高台の素晴らしいところにありますね。涼しくて爽やかで、商談の傍らで思わずウトウト・・（失礼しました）。

野際洋子さんのお宅も近くで、帰りには披露山庭園住宅地を案内していただき、これも驚き。一歩足を踏み入れると、ここはどこ？日本なの？という感覚に襲われる、一区画最低３００坪という大邸宅群、それがとても開放的でお高くとまっていない感じで・・・。こんなところがあるのを知らないなんてまだまだオヤジも 見識不足（写真を撮ってなかったのが残念）。

最近なんだか毎日のようにカルチャーショックを受けてるなー・・・。

（下の写真の左に見えるのが「例の」デッキです）

⇒このブログのトップ

※会社法の事ならフクダリーガルウイキ支店

※ウチの事務所＝フクダリーガルコントラクツ＆サービシス

三田会と稲門会

午前中はオフィス・オーヨーの上原永大さんが遊びに来てくださいました。

不動産起業塾の清水さんの後輩（前職での）に当たる方で、同業者の清水さんをしきりに立てていらっしゃいました。

不動産三田会だそうで、その結束力を強調されてました（ヤキソバオヤジは不動産稲門会）

写真を撮らせていただくのを忘れたので、久しぶりに「似てない似顔絵」です。

→ウチの事務所

→ウチのスタッフ

→このブログのトップ

売渡担保に入っている不動産を買っちゃったら。

「金融法務事情」最新号の判決速報に、買戻特約付き売買の形式を採りながら目的不動産の占有の移転を伴わない契約について、譲渡担保と解すべきであるとした最高裁の判決（平成１８年２月７日）が紹介されていましたので、今日はこれに関連した話題です。

この訴訟は当事者間のもの（申請売買としての所有権移転請求を争う）ですが、今日は第三者との関係の話を。

融資の担保として不動産を提供させる方法として多いのは抵当権、根抵当権です。この場合第三者（その不動産を買おうとか、担保に取ろうとしている人）にそれら担保権を対抗（主張）するためには登記する事が必要です。実際には債務者の信用度と登録免許税（債権額・極度額の０．４％）の関係で、登記を留保する場合もあります。

逆にもっと強い（実行が容易な）方法をとる場合も少なくはありません。

その典型が、所有権を移転する形式のものです。今回の判決でも問題となった譲渡担保や売渡担保と言われるものです。これらの場合、所有権を移転してしまうので、抵当権のような裁判所による実行（競売）手続は必要ありません。但し、丸取り（不動産の価格が債権額を上回っていても全額を取得する）は許されず、精算の必要はありますが。

このような、担保に入っている不動産を取引の対象とする場合、譲渡担保であれば「譲渡担保」を原因として所有権移転登記がされますから、それを前提として取引に入ることが出来ますが、気をつけなければならないのは「売買」を原因としている場合です。

ここに「真正売買性」の問題が出てくるわけです。

例えば

所有者Aの名前で登記されている不動産をBさんがAさんから買った（売買契約）登記をしたとします。しかし、実はAさんは前の所有者（登記上の所有者、真の所有者）Xさんから、その不動産を担保として所有権の移転を受けたに過ぎず、占有も移転していなかった（引渡しを受けておらず、Xさんが使用を継続）という場合。

この場合Bさんは所有権を取得できるでしょうか。

→ウチの事務所

→ウチのスタッフ

→このブログのトップ

差押、仮差押、仮処分のなされている不動産を安全に買うには

昨日から、会社法について書いておりますが、会社法に関する最新情報については、フクダリーガルウイキ支店

を是非ご参照下さい。会社法だけでなく、登記や法務全般にわたりウチの精鋭スタッフが交代で執筆しております。エッセイも豊富（やはり交代で執筆）ウチの事務所を知って頂く「窓」としても面白いと思います（と自画自賛）。

さて、先日破産法の担保権消滅制度の記事の中で、差押等がある場合の取引について書きましたところ、もう少し詳しく教えて欲しいという声が上がっていたのですが、なかなかその話題に触れることが出来ず、今日になってしまいました。

不動産の売買で、対象不動産には担保や処分制限（の登記）が付着していることは少なくありません。次のようなものがあります。

・（根）抵当権（本登記、仮登記）

・賃借権（同）

・地上権（同）

・所有権移転仮登記（売買予約、代物弁済予約等）

・差押

①税務当局（国税、地方税）による税金滞納処分

②担保権（抵当権・根抵当権）の実行手続

③一般債権者による強制執行（競売）の実行手続

・仮差押　一般債権者による強制執行対象物件の保全のため（民事保全法２０条）

・仮処分　係争物の保全のため（民事保全法２３条）

・地役権(承益地)

・買戻権（正確には買戻の特約＝解除権留保特約）

これらを確実に消滅させられることを保証するのもワタシ達司法書士の仕事の一つです。

当事者の契約に基づいて設定されている権利（抵当権、賃借権、地上権、売買予約・代物弁済予約、買戻権等）については、相手方（金融機関等）から抹消の委任を受け、書類を預かります。通常は売買代金の中から債務を弁済しますから、お金の支払いと同時（引換え）にこれらの書類を預かることになります（もちろん事前に全て確認しておきますが）。

契約に基づかないもの（差押、仮差押、仮処分等）も基本的には考え方（支払いと引換え）は同じですが、違うのは抹消登記が「嘱託」（裁判所や税務当局が直接登記所に依頼）という手続きでされるという点です。

つまり、契約に基づく場合とは異なり、抹消登記の委任を司法書士が受けることができないので、代金支払い後すぐに（所有権移転と同時に）抹消登記の手続きをすることが出来ないということです。

税金滞納の場合は差押登記抹消嘱託書を司法書士に渡してくれますので（その場で納付手続きをしたのを確認した上で）、同時抹消は可能ですが、裁判所の手続き（差押、仮差押、仮処分）の場合はそうは行きません。

債権者が裁判所にそれらの取下げの手続きをし（もちろん債務の支払いと引換えに）、裁判所がそれを受理した後、登記所（法務局）に抹消登記の嘱託（郵送）がされます。

そこで司法書士としては確実に取下げられるかどうか（取下げの要件）を確認することが不可欠となります。この手続きについて経験の豊富な司法書士に依頼したほうがよいでしょう。

尚、破産登記がされている場合は所有権移転（任意売買）登記後に破産管財人から裁判所に対して抹消登記の嘱託を請求すると言う順序になります。

⇒「法的思考シリーズ」の第1回目の記事

⇒「ライブドアシリーズ」の第1回目の記事

⇒「プチ信託登記入門」シリーズの第１回目の記事

⇒このブログのトップ

※フクダリーガルウイキ支店

訂正です申し訳ございません。 担保権消滅制度は「使える」か？ その３

先日（３月１９日）の記事で、「住宅ローンを借りてマンションを買う場合に担保権消滅制度は利用できない」と断定的な書き方をしてしまいましたが、よく（「法的思考」を働かせて）考えてみますと（ご相談を受けた不動産会社の方からもご指摘を頂きました）手続きにおけるリスクは、（先日の記事でも少し触れました）差押（担保実行、一般債権者による強制競売、租税の滞納処分）、仮差押、仮処分などの付着している不動産の場合とさほど変わらないようにも思われます。

これらの場合も私たち司法書士が差押等の取下げ及び抹消登記嘱託が確実に行われることを確認することを条件に融資が行われています（金融機関によってははじめから取り扱わないところもあるようですが）。

担保権消滅制度の場合も同様に抹消登記嘱託が確実に行われることが確認できれば金融機関が融資に応じるという事は十分考えられます。

例えば納付する金員を融資金融機関から裁判所の口座に直接振り込むといった方法が考えられます。これはある意味差押・仮差押や仮処分の場合よりも確実ともいえます。

担保権消滅制度は住宅ローンを借りる場合でも十分利用する余地はあると言ったほうが良いかもしれません（あとは借入先金融機関にこの制度の内容と抹消手続きの確実性をいかに説明できるかですが）。

軽率に結論を出してしまい申し訳ございませんでした。

⇒「その１」

⇒「法的思考シリーズ」のトップ

⇒このブログのトップ

推定相続人全員の承諾の意義～売主がボケていれば登記しても永久に無効なのです。Part ４

土曜日の株式会社船井総合研究所のセミナー「司法書士事務所地域一番化フォーラム」に参加していた司法書士の方から、地元の登記所（法務局）が統廃合でなくなったが、登記事項証明書（かつての「登記簿謄本」）は市役所で取れるようになったというお話をお聞きしました。

ネットで調べてわかった限りでは、現在愛媛県新居浜市、東京都武蔵野市、静岡県伊東市では、法務局の統廃合に伴い、市役所等の地方機関で登記事項証明書及び法人の印鑑証明書が取得できるようにしたとのことです。また、構造改革特区の検討事項ともされているようです。

では、今日の本題です。「part3」の記事で、不動産の売主が痴呆などで意思能力が疑わしい時に、（推定）相続人全員の承諾を得てもまったく意味がないという事を書きましたところ、司法書士会のホームページにこの方法でできると書かれていたし、弁護士や司法書士がこの方法で大丈夫だと言っていたというご指摘を受けました。そこで今日はこの点についてご説明いたします。

正確には日本司法書士会連合会のサイトですが、ここで書かれているのは、意思能力がないと判断した場合のことではありません。一応意思能力はあると判断できるが、病気の進行その他の事情からあとあと問題にされる可能性があるような場合に、売却の目的や売得金の使途等諸般の事情を考慮して（これは家庭裁判所が成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可－民法８５９条の３－を与える際に検討する事項と共通するのではないかと思います）、トラブルの発生を最小限に抑えるための手段の一つとして用いるものであって、それによって無効（意思能力なし）を有効（意思能力あり）と出来るものではないという事です。

この意味では相続人全員の承諾を得るというのもまったく意味のないことではないといえます。

⇒Part１

⇒このブログのトップ

⇒ヤキソバオヤジのホームページ・ウイキ

担保権消滅制度は「使える」か？ その２

昨日は㈱船井総合研究所のセミナー「司法書士事務所　地域一番化フォーラム」のゲスト講師を昨秋に続いて勤めさせていただきました。独立開業後３年で急成長したという事でご指名いただいたのですが、船井のコンサルタントの先生方のお話を改めてお聞きして、まだまだ自分が「ＰＵＬＬ型の営業」というものをわかっていなかったという事を実感しました（先日の㈱ジェイ・エル清水社長のセミナーでもお話がありましたが－最近同じテーマを続けざまに提示されるという事がすごく増えています）。

さて、昨日の続きです。

昨日の質問事項と結論をわかりやすく言いますと住宅ローンを借りてマンションを買う場合に新破産法の「担保権消滅制度」（１８６条以下）は利用できない、ということです。

※申し訳ございません、この点に関しては訂正させていただきます。こちらの記事をご覧ください。

住宅１戸ではこの制度を利用する必要がある程の多数の担保が設定されている場合は少ないのではないかと思われるかも知れませんが、複数の不動産を共同担保にしている場合などはよくあります。

買主に融資しようとする金融機関は、現在付いている担保が消滅することを条件（引き換え）に融資するのが原則です（最先順位の担保を要求）。従って融資実行時には確実に担保が消滅し、登記も抹消されるという事の確認が取れなければなりません。

しかし、この制度では売得金が裁判所に納付されませんと担保権が消滅しませんから担保登記の抹消の嘱託（裁判所から法務局に直接抹消登記を依頼する）もその後でないとなされません。

したがって、担保権消滅制度では抹消登記手続が確実に行われる保証がありませんので、金融機関の融資を受けるのが難しいというのが現状のようです。

同じような問題は破産の場合や担保権の場合に限らず、差押（担保実行、一般債権者による強制競売、租税の滞納処分）、仮差押、仮処分などの付着している不動産を売買する場合にも問題となります。これらの処理件数も少なくありませんが、これらついてはまた改めてお話したいと思います。

⇒「その１」

⇒このブログのトップ

⇒ヤキソバオヤジのホームページ・ウイキ