2017年4月 7日 (金)

認知症対策シリーズ

去る3月1日、「認知症対策シリーズ」の中の一講座として「認知症と不動産取引」の講座をやらせて頂いた。やはり関心の高い方が多く、シリーズの中では最も受講者数が多かったそうだ。

約60名の参加を頂いたが、今回の特色は弁護士の方が多かった事だ。某有名事務所の弁護士さんの他、1割以上が弁護士だった。

170301 アンケートに答えて頂いたのは20数名だったが、2名の方を除き「大変参考になった」、または「参考になった」と答えて下さった。頂いたコメントは次の通り(そのまま掲載する)。

◆もっと居住用財産の処分に関する許可についての実例が聞きたかった。

◆実務的な内容が多く、これからの業務に役立つことが多かった。
◆最初は認知症と不動産取引の内容と違った。
→冒頭に認知症以外のトラブル実例についても紹介させて頂きました。

◆実際の診断書の文例があり参考になりました。

◆最初のほうで事例の結果をHPで、というのは少し不親切に感じました。
→認知症とは違うテーマの問題だったことと、HPにアクセスして頂きたいという計算からです済みません。170301_2
◆テキストが文字情報ばかりで事例図解が欲しい。
→なるほど。今後改善する様努力します!

◆非常に参考になりました。高齢者の契約関係を多く取り扱っている為、かなり注意して行わなければリスクが高いとわかりました。

◆項目ごとにスライドがわかれており、見返す上で使いやすいと思います。

◆量が多いため、説明をしない部分もあり、消化不良の部分もあった。

◆質疑応答に関してはわかりやすかった。
◆大変勉強になりました。

◆高齢化に伴い、認知症の問題は益々重要。

◆最後に「最近の質疑応答」をまとめているのは非常に良いと思いました。

ありがとうございました。

つづく

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2017年2月18日 (土)

「認知症と不動産」 大阪では税理士さんの関心が高い?

先日(2月9日)、「認知症と不動産取引」の講演を大阪でやらせて頂いた。前回東京でやらせて頂いたTAP実務セミナーの大阪版だ(東京版の内容についてはこちら)。

東京では不動産業4割、税理士3割であったが大阪では税理士の方が5割を超え、不動産業の方は3割程であった。しかし中には沖縄から来られた方もいらっしゃって、やはり熱心に聞いて頂いた。認知症と不動産のかかわりについての関心の高さが感じられた。

質問内容は東京に比べると基本的な事が多かったかもしれない。例えば次のような内容だ。

Q:後見人候補として子など推定相続人がなるのは問題がないのか
A:問題はないが相続人間の関係によっては選任されない場合もある

Q:後見人は株主総会での議決権行使ができるのか
A:後見人は可能

Q:売買の場合と賃貸の場合の違いは
A:不動産の処分ということであれば基本的に考え方は同じである。

Q:不動産の買主は後見人と取引すれば問題はまったくないのか
A:原則として後見人は不動産を売却する権限を有するが、必要かつ適正という制限がある。

尚、3月1日にもほぼ同一内容の講演を「認知症対策シリーズ」の一講座として東京でやらせて頂く予定である。詳細はこちら

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2016年11月10日 (木)

認知症と不動産というテーマは関心も、意識も高くなっている?

今日はTAP実務セミナーで「認知症と不動産取引」というテーマで講演をさせて頂いた。このテーマでの講演は久し振りだった(前回の模様はこのブログで報告)が、確実に関心は高まっている様で、60名の定員枠がほぼ埋まる盛況ぶりであった。内訳としては不動産業の方が4割、税理士が3割、その他の士業(司法書士、弁護士、行政書士、不動産鑑定士等)が2割。FPの方も含め全員が日頃高齢者の不動産取引に関わっているプロフェッショナルの方々ばかりであった。281110__1

今日の中心テーマは高齢の売主が認知症の疑いがある場合の対処方法であったが、まず、不動産トラブル全般についてプロが実際に巻き込まれたトラブル実例8件についてさわりだけ説明した。大半は弊司法書士法人のホームページに掲載済みの事例である。

本題は、認知症だとどんな問題が生じるか、その問題を生じない様にするためにはどうすれば良いかについて、具体的な面談の方法や、診断書の記載実例、そして裁判例などを交えて極めて実践的な講義をさせて頂いた(資料はパワーポイント140枚に上った)。

やはり皆さん非常に熱心に聞いて下さり、講義中、休憩中、終了後の質問も活発であった。主な質問は次の様なものだ。
Q 意思無能力を理由に売買無効を訴えるには時効はあるか
A ある
Q 後見人が選任されているが、回復している様に思える
A 後見を終了させることができる
Q 保佐人が選任されているが、売却許可の関係で後見にレベルアップさせることは可能か
A 実態が後見相当なら可能
Tap161110_2 Q 小さな物件でも後見人選任が必要というのは実態に合わない(高額の報酬を払えない)。立法的な解決はないのか
A 今のところはないと思う。利用に工夫がいる
Q FPで息子とコンサル契約しており、本人所有の不動産を売却するという流れになっているが本人に会わなくてよいのか
A 会った方が良い
Q 認知症でなく精神病(精神障害)の場合はどうすればよいか 
A 基本的には同じ)
Q 遺言に必要な意思能力は通常よりは低いという話しだったが、(売買の時にはダメだという)「うん」という反応だけでも大丈夫なのか
A ダメ
(では次回は遺言の所をもう少し詳しく話して欲しい)

この質問を見ても分かる通り、かなり経験があり意識も高い方々も多く、今日の私の講義の「プロでも認識の低い方が多いのが問題だ」という論調にはいささか不服だったかもしれないが、一方で「大変勉強になった」と仰って頂けた方も多かったのである。
いずれにしても皆さん大変熱心に目を輝かせて聞いてくださっており、居眠りしていた方は(特に後半は)全くいなかった。

このテーマではこれまでで最も手ごたえのある講義だったかもしれない。
皆さまありがとうございました。

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2016年3月25日 (金)

認知症と不動産-最もホットなテーマ

早稲田大学出身の不動産関係者の団体(不動産稲門会・金融経済研究会)で講演させて頂いた(3月22日)。
160322 テーマは「不動産取引に潜む危険~認知症リスクを中心に」。この勉強会での講演は先月に引き続き2ヶ月連続だ。

日頃から「不動産リスクコンサルティング」(不動産売買取引における事件・事故の発生を防止するアドバイスや研修)を不動産会社様や金融機関様向けに行わせて頂いている。

研修に関しては大手仲介会社さま向け開発分譲会社さま向け業界団体向け等、このブログでも報告済みだ。160322_2 今回も特に高齢者が関わっている場合を中心に、犯罪系、債権トラブル系、相続系と、不動産トラブル全般について講義した。事例も弊司法書士法人が未然に事件・事故を防いだケースや、新聞記事にもなった有名な事件を中心にいくつか取り上げた。

参加者は前回(新・中間省略登記の最先端情報)ほど多くはなかったが、出席者の方はこのテーマに強い関心をお持ちの方ばかりだったようで、質疑応答も非常に活発だった。気が付いてみたら会場の使用時間をオーバーしてしまった程だ。

Img_6960 そこで出された質問は下記の様なものだ。

・家族信託で受益権を売買するためには意思能力が必要か(必要)。

・高齢者が相続対策で資金を動かす(赤字法人に出資等)場合に税務署に意思無能力で訴えられる心配はないか(基本的にないと思う)

・公証人や公正証書は意思能力がある事の証人・証拠にはならないのか(ならないことはない)

・その他ご自身が関わられている案件の中で、高齢者の意思能力が問題になっているケースのご紹介もあった。

 ・・・兄弟同士の争い。兄がぼけた母に、財産を全部自分に相続させるという遺言を書かせた。
 ・・・まだらボケで、不動産の処分に後見人を立てたいが
本人が医師(医療法人代表)で自分は正常だと思っているので、困っている。

今後益々高齢者がらみの問題は増えていくが、まだまだ業界の認識は全般的に低いと思う(この日参加された方達は意識が高いといえる)。

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