登記申請が不要になるとは

(今朝のFLC&S社内ブログ「福田龍介のよしなしごと」より）

「登記申請なき時代の司法書士」（９月２日）の続きです。

登記の申請が不要となると、こうなることが考えられます。

１　司法書士が登記の申請を代理することがなくなる
２　司法書士が（登記申請の有効性の前提である）売買契約の有効性を確認することがなくなる

１は当然ですが、２はどうでしょうか。

これを考える前提として次の疑問に答える必要があります。

１　登記申請が不要となる、とは具体的にはどういうことか
２　その時司法書士は登記、ひいては不動産取引に関与しなくなるのか
３　そうなった場合、司法書士が担っていた役割を誰が担うのか

まず、１から検討します。

〈登記申請が「不要となる」とは〉
不動産の売買の場合、登記簿に記載する内容（物権変動の内容すなわち売買なら所有権の取得者、取得原因、日付）が、物権変動の効力発生と同時に自動的に登記簿に反映される。

〈反映される情報の源泉〉
「売買契約」＋「契約上の債務が履行された旨」（この情報で登記は完了）

〈自動反映〉
申請（情報の送信）を要さず自動的に反映されるために、売買契約の内容および債務の履行の旨が、それが行われる度に自動的に「登記管理者」に把握されるしくみが構築されている。

〈前提〉
登記された内容が有効である（契約や履行に無効原因や取消原因がない）こと。

〈有効性の担保〉
専門家による。
売買契約とその履行は売買契約の当事者（売主と買主）が行うが、無効・取消原因がないことの確認を彼らが行うことは困難。