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2018年5月28日 (月)

実録不動産トラブル#2 ~買取られて間もない不動産はここに気を付けろ!~2

 買取が真正に行われていない(トラブルの種を抱えている)場合とは、次の様なケースである。
1 所有者に虚偽の事実を告げてあるいは一定の事実を告げずに買い取った場合
・・取り消される(民法第96条、消費者契約法第4条)危険がある
2 所有者を脅迫し、あるいは強要して買取った場合・・取り消される( 同 )危険がある  
3 売主又は買主に錯誤がある場合・・売買が無効となる危険がある(民法第95条)。
  例えば、原野商法(詐欺・脅迫の事例ともいえる)。
では転売する事を隠して(自社が使うと言う等)買い取った場合は?
4 売主に行為能力がなかった場合・・売買が取り消される危険がある(民法5、9、13条)。
  例えば売主が未成年者や被後見人で、法定代理人の同意または代理がなかった場合
5 売主に意思能力がなかった場合・・売買が無効とされる危険がある
  例えば売主が認知症等で取引等についての十分な判断能力がなかった場合
6 売買契約が解除されていた場合(民法540条~)
  例えば売買代金が支払われていない等の契約違反があり売主が解除を申し立てて訴訟になっている場合
7 そもそも売買契約自体が全く存在しなかった場合・・登記は無効であり権利も取得し得ない
  例えば偽造書類や不正入手した書類等を用いて所有者の関知しないところで登記を行った場合



つづく
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2018年5月21日 (月)

実録不動産トラブル#2 ~買取られて間もない不動産はここに気を付けろ!1~

 不動産を買い取って転売し、利益を上げるというビジネスモデル(「買取転売」)がある。ここでは所有権取得(登記)をしてから売却までの期間が短いのが通常である。
 
 買取転売の場合でなくても買い取ってから転売するまでの保有期間が短い例は珍しい事ではない。
 
 そして、不動産を買おうとする者にとって、売主の保有期間が短いものは保有期間が長いものに比べて「危険」が潜む可能性が高い。
 

 なぜなら買取(所有権の取得)が真正に行われておらず(「真正売買性」がない)、トラブルの種を抱えていても期間が短いため表面化していない可能性があるからである。


つづく
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2018年5月14日 (月)

実録不動産トラブル#1 ~不動産詐欺事件はここに気をつけろ!2~

 具体的には次の様な要素を含んだ取引が、詐欺事件を疑うべき「怪しい取引」であるといえる。
1 きれいな物件=担保や差押等が付いていない物件・・偽造やなりすまし等の手間が少ないため。
2 売り急いでいる案件・・調査に時間をかけられない様にするため。
3 価格が安いなど条件の良すぎる案件・・買い意欲を高め、怪しがられる余地を少なくするため。
4 所有者が居住していない物件、遠方に住んでいる物件・・替え玉を使いやすくするため。
5 売主の代理人が動いている物件・・4と同じ目的。
 
 
 もちろん仲介業者等の関係者の信頼性や売買に至った経緯にも注意を払う必要がある。
 

 以上は偽造権利書等を用いた典型的な詐欺事件であるが、このほかにも事件性を孕んだ取引というのは枚挙にいとまがない。それに関してはまた次回以降に・・・・

つづく

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2018年5月 7日 (月)

実録不動産トラブル#1 ~不動産詐欺事件はここに気をつけろ!1~

 「不動産詐欺」とは、関係書類の偽造や所有者(売主)へのなりすまし(替え玉)によって不動産の売買代金を騙し取る犯罪である。不動産詐欺をはたらく者は時に「地面師」と呼ばれる。
 
 昨今の経済状況の下、不動産詐欺事件が頻発している。
 
 では、この様な地面師の被害に会わないためにはどのような注意が必要だろうか?
 

 偽造技術が進んでいる現在、書面だけで詐欺を見破り事前に防ぐことは非常に難しくなって来ている。取引の経緯を含めた全体的な流れ、状況から、「怪しい」取引を嗅ぎ取れるかどうかが詐欺事件を未然に防げるか否かの鍵となっている。


つづく


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