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2017年6月28日 (水)

横浜宅協で白熱講義(新・中間省略登記)

これまで新・中間省略登記に関する記事は「中間省略登記通信」に掲載してきたが、今後はこちらに掲載する。

さて、昨日は(公社)神奈川県宅地建物取引業協会横浜支部に招かれ、「新・中間省略登記の最先端情報」と題した研修会を行わせて頂いた。

P6270159_2 昨年10周年を迎えた新・中間省略登記だが研修会や講演を行うと未だに満員の盛況である。今回は会場の規模があまり大きくなかった(60名程度収容)事もあり、参加希望者をお断りせざるを得なかったとの事である。

研修は2時間で、新・中間省略登記の基礎から実務上のコツや最新の活用事例、そしてトラブル実例まで、我ながら非常に密度の濃い研修になった。

アンケートを取ったわけではないが壇上から見ていると、初心者の方から手慣れた方まで幅広い層の方にご聴講頂いた様に感じる。それは講演終了後の質疑応答にも見て取れた。寄せられた質問は下記の様なものだ。

□講演では「着金確認」が重要であると協調していた。確かに売買代金を銀行振り込みで行う場合は振込伝票だけでは売主が売買代金を受取ったとは言えないのは分かる。しかし代金は振込だけでなく預金小切手や現金で支払う場合もある。この場合はどうなのか。
→現金であれば売主が受け取った時点で「着金した」と言って良い。預金小切手は発行確認まで行った方が良い場合もあろう。P6270189

□Cによる受益の意思表示の受領権限をAからBに与えるという事だが、Aの立場からは受益の意思表示は自分に対して行う様にしておいて欲しい。Cの属性によっては(反社会的勢力等)受益の意思表示の受領を拒絶出来るようにして貰いたいからだ。
→なるほど。ちょっと考えます。

□AB間の売買契約では決済までの期間をどの程度にする事が多いのか。
→通常の二者間売買の場合と異なるところはない。もちろん期限までに転売先が見つからくなくてBが残代金が払えないという事になれば契約違反(債務不履行)で、解除・損害賠償の対象となり得る。
※研修でも最近のトラブル実例として説明したものだ。

□異時決済の場合は仮登記などで権利保全を計った方が良いのではないか?
→その通り

つづく

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2017年6月 9日 (金)

基本理念2017′

目指す事業の形の新バージョンを受けて、基本理念2017も若干のマイナーチェンジをした。
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つづく

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目指す事業の形 ver.3

前回の論旨を「フクダリーガルの教科書」登載の「目指す事業の形」に反映させるとこの様になる。

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つづく

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新しい取引基幹システムの下で私達が提供すべき情報とは

前回、 ブロックチェーンテクノロジーによって登記に代わる全く新しい取引基幹システムが登場した時に私達が出来る事の一つは、その新しいシステムに「参加」する事だと書いた。

だが私達の出来る事はそれだけではない。むしろそれ以外の事でこそ私達の真価が発揮できると言ってもよい。

もちろん(これも前回書いた事だが)私達が提供する「不動産の総合情報」の内容は、新しいシステムの登場によって変容(進化)せざるを得ない。
新しいシステムの下で私達が提供すべき情報は、不動産に関するものに限られない。一方で「総合」と呼ぶほど広範なものでもない。
そこで、それを「取引基幹情報」と呼ぶ事にした。
この「取引基幹情報の提供」においてこそ私達フクダリーガルの真価が発揮されるのである。

「取引基幹情報」とは具体的には次の様なものだ。

「取引」=不動産、企業、その他重要な財産の売買及びそれに準じる重要な取引/組織再編、企業再生、等々。

「基幹情報」=取引基幹システムそのもの及び取引をめぐる法的、物的な情報、助言、提案、問題解決、評価等

つづく

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2017年6月 5日 (月)

目指す事業の形・・提供する情報の変容(ブロックチェーン)

FLC&Sの目指す事業の形は「不動産に関する総合的な情報の提供」であるが、これには3つ付け加える必要があるという提案をした(完成度を高める、効率性を高める、業務の幅を広げる=BPO)。その事自体については社内ブレストでも大きな異論はなかった→

しかし、これはあくまでも現在のシステム(登記制度)を前提としたものに過ぎない。

登記制度は取引の安全確保のために大変重要な役割を果たすものだが、国家による担保という極めて高コストな仕組みを必要としている。しかし技術の革新は目覚ましく、取引の安全を確保する方法も必ずしも国家(及び信頼できる第三者)による担保を必要としないローコストなしくみが提案され(ブロックチェーン)実用化されている(仮想通貨)。

通貨に限らず、また不動産に限らずあらゆる取引の安全を確保する方法が変わって行く時、私達の提供する「情報」も登記制度を前提としたものばかりではなく、新しい方法をも前提としたものでなければならない。

それが何かはまだ漠然としているが、少なくとも現在の登記制度を前提とした情報やサービス(登記手続代行及び登記制度だけでは賄えない部分についての安全確保)が必要なくなる事は間違いがない。

一つ考えられるのは、私達が登記に代わる取引基幹システムに何らかの形で「参加」するという事である。

つづく

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基本理念2017

全社員とのブレストを通じて基本理念を始めとする「フクダリーガルの教科書」の見直しを行ってきたが、まず基本理念について改定が完了した。これである。
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後は、これをどう活かして行くかである。

つづく

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2017年6月 2日 (金)

理念ブレスト 5 フクダリーガルの基本理念

理念ブレスト、最後はいよいよ「フクダリーガルの基本理念」改訂案についてだ。

【企業理念を示す事の意義】

「企業理念を明文化するのは良いと思う。自分の前職での就職活動の際、企業理念を見ないで入社したら自分とは合わなかった。」

「対外的にも内部の人間にも、手がかりになるのであった方が良い。」

「企業理念を文章化することで、顧客や求職者や外部の方に共感してもらう」 

「それが自分達(サービス、行動、経営判断)にどう影響するかが気になる」

【今度の企業理念案は?】

《全般》

「基本理念は経営者の考え方で誰からの意見も受け入れないというので良いと思う」

「外に向けてのものか、ウチに向けてのものか分けて書いた方が良い」

「憲法の様な上位の理念を定め、その下に対外的約束と対内的約束とに分けて規定するという方法もある」

「外向けか内向けかはどちらでもよいと思う」

「内向けのものだと思う。社員の行動基準となるものだ。ビジョナリーカンパニーという言葉もある」

「企業理念は短い方が良い。行動憲章と分けて、そちらで多少具体的にする」

「使命・・登記を中心として・・これがウチの会社の一番だと思う、これを一番上に持ってきた方が良い」

「中心にある考え方」と、「大切にするもの」とどちらが重要なのか

「色々な企業の理念を見てみよう」

「作家が書いているものもある」

「やっぱりフクダリーガル、そうだフクダリーガル行こう、が良いんじゃない?」

《「正義」について》

※案では「私達は、正義を尊重する。全ての物事は正しいか否かを判断基準とする」とある。

「『正義』、『正しさ』がピンと来ない」(ない方が良い?)

「正義とは何か。道徳的な正しさか?」

「正義というよりホスピタリティとかの方がフクダリーガルらしいと思う。」

「『正義』に引っかかる人もあるかもしれないが、注釈をつけておけばよいのでは?」

「『全ての物事は』というのは独善的だ。他を排除するのは多様性の尊重と矛盾するし、正義とも違う」

「正義にも人それぞれの考え方がある。意見が分かれたら話し合えば良い。掲載順を『正義』を一番最初にしたら良い。」

《その他》

「『楽しさ』ってなに? ユーモラスということ? トークが上手いということ? あるいは権利書の表紙を選べる様にしている様な事? 仕事をしていて楽しいと思う事?」

「価値観の維持と革新性が矛盾するのではないか」

※ここでいう「価値観の維持」とは一人一人異なる価値観を実現し続けるという意味

つづく

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理念ブレスト 4 BPO、総合情報企業

目指す事業の形の修正についてはBPOについてと「総合情報企業」のイメージについてこんな意見も出された。

「BPOを提案できる顧客はいるが、収益性はどうなのか。」

「BPOビジネス自体で収益を上げようとしないと失敗する。」

「ノウハウがないのにBPOを登記業務の呼び水にと考えるなら止めた方が良い。」

「『総合情報企業』って放送番組のブレーンみたいなものか?彼らは提案をするわけでもブッキングをする訳でもないがその人の名前でタレントが出てくれたり、視聴率が上がったりするという存在だ。」

「それは司法書士で言えば顧問契約では?」

「いやそうではなくブレーンとは影響力のある人で単なる顧問ではない。スイッチ(ング)ボードモデルだ。」

つづく

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理念ブレスト 3 目指す事業の形の修正点(完成度、効率)

次にブレストの対象となったのが「目指す事業の形」の「修正点(登記の完成度を高める、効率を高める)」だ。

《完成度》

「(弊社の売り物の一つである)マッチングは確かに喜ばれるが、登記をきちんとやるのが大前提だ。」

「マッチングその他の付加価値的サービスをやるが登記の正確性は98パーセントだという事務所と、そういう事はやらないけれど正確性は100パーセントである事務所のどちらが選ばれるだろうか」

「お客様から『そういうのは必要ない。登記を間違いなくやって貰えれば良い』と言われたこともある」

「シンクタンク構想は自分も持っていた。先例通達等の情報を集約し、教育するセクション、商品開発(例えば民事信託)セクションだ」

「補正率ゼロを公表してブランド化する。ミスの件数乃至発生率をHPで公表するというのはどうか」

《効率》

「業務グループとはどういう仕事をするのか。作成専門部隊なのか」

「効率化と完成度を高めるというのは相反するのではないか」

「一から十までやりたい人はやれなくなるのか。自分は一から十までやれるという事だったからフクダリーガルに来た」

→ジョブローテーション乃至教育セクションで一から十までを経験してもらう事になる(そうでないと仕事の全体像がわからない)。

しかし、ウチの基本的な考え方は、その人にはその人でなければできない仕事を出来るだけやって頂くということだ(そしてどんどんステップアップしていって貰う)。だから資格者には資格者でなければできない仕事をやって頂きたいのだ。

つづく

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