売主がボケていれば登記しても永久に無効なのです。 Part 1

今日の「フクダリーガルウィキ支店」は「ちょっとした楽しみ」。女性スタッフたちの「フクダリーガル自由帳」にあります。「ちょっとした」といえば「ちょっとした」ものなんですが、読む方もこれがなかなか癒されるのです（文章もウマい）。ワタシのちょっとした楽しみにもなってます。これも惜しむらくはビジュアルのないこと。写メでよいので貼り付けておくと全然違います。といいながらワタシのブログに写真が殆どないのは、ワタシのケータイにはカメラがないの。唯一の写真である玉様（王様じゃないよ）の舞踊公演は家人にやってもらいました。

はやくカメラ付きに買い換えなきゃ。

では、本題です。

今日のお話は不動産の売主の意思能力について不動産のプロの皆さんによーく認識しておいて欲しい事、です。

最近増加しているご相談（先ほども電話で土地仕入れの担当の方からご相談がありました）として、不動産の売買における売主の意思能力（主にいわゆる「ボケ」）の問題があります。

以前、不動産所有者とその近親者のためという視点でこの問題を取り上げましたが（「経営者のための成年後見制度利用のすすめ　ケーススタディ編、対応編」）、今回は不動産を買おうとしている方(特にプロフェッショナルの方)向けのお話をさせていただきたいと思います。

不動産、特に土地の売買で最近増えているのが、売主（地主さん）が大変高齢で、判断能力に疑問があるので、フクダさん確認してもらえませんかというご依頼です（大部分が買い手となる不動産会社の方、又は仲介業者の方から）。

そしてその大半が、司法書士は通常売主が残金決済の現場に出席することを要求するが、その売主が高齢（あるいは病気）のため決済当日出席できない。ついては司法書士さん事前に会ってもらえませんか、というものです。

そしてこのように決済直前にご依頼を頂くケースの殆どが、契約の際も売主本人には会っておらず、代理人によって契約を行っています。

※不動産の売買契約では、契約（手付金を支払います）によって拘束し、１ヶ月～３ヶ月あるいはそれ以上の期間（調査その他様々な準備期間）をおいてから「決済」（横文字系では「クロージング」、残金の支払い及び物件の引渡し）を行うというのが通常です。

そして決済が近づいてくると登記の段取りが必要になってきて、そういえば売主が当日出席できないんだったけど大丈夫かな、そうだ取りあえず司法書士に相談してみようということで、前記したようなご依頼を頂くことになるというわけです。

・・・明日に続きます。

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