2018年6月 4日 (月)

実録不動産トラブル#2 ~買取られて間もない不動産はここに気を付けろ!3~

 これらの危険性はもしこの様な事実があった場合買取の契約自体が遡って効力を失う可能性があるということである。
 但し、訴訟となれば最終取得者は保護される(勝訴する)可能性があるケースも少なくはない。
 しかし裁判で勝てるから「危険」がないというものではない。「危険がある」とは訴訟を提起されること自体(仮処分や仮差押え等をされる可能性もある)、あるいは何らかの金銭的な要求やクレームになる可能性があるということである。
 
 ではこの様な危険を回避するためにはどうすればよいか? それはまた次号以下で!


 
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2018年5月28日 (月)

実録不動産トラブル#2 ~買取られて間もない不動産はここに気を付けろ!~2

 買取が真正に行われていない(トラブルの種を抱えている)場合とは、次の様なケースである。
1 所有者に虚偽の事実を告げてあるいは一定の事実を告げずに買い取った場合
・・取り消される(民法第96条、消費者契約法第4条)危険がある
2 所有者を脅迫し、あるいは強要して買取った場合・・取り消される( 同 )危険がある  
3 売主又は買主に錯誤がある場合・・売買が無効となる危険がある(民法第95条)。
  例えば、原野商法(詐欺・脅迫の事例ともいえる)。
では転売する事を隠して(自社が使うと言う等)買い取った場合は?
4 売主に行為能力がなかった場合・・売買が取り消される危険がある(民法5、9、13条)。
  例えば売主が未成年者や被後見人で、法定代理人の同意または代理がなかった場合
5 売主に意思能力がなかった場合・・売買が無効とされる危険がある
  例えば売主が認知症等で取引等についての十分な判断能力がなかった場合
6 売買契約が解除されていた場合(民法540条~)
  例えば売買代金が支払われていない等の契約違反があり売主が解除を申し立てて訴訟になっている場合
7 そもそも売買契約自体が全く存在しなかった場合・・登記は無効であり権利も取得し得ない
  例えば偽造書類や不正入手した書類等を用いて所有者の関知しないところで登記を行った場合



つづく
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2018年5月21日 (月)

実録不動産トラブル#2 ~買取られて間もない不動産はここに気を付けろ!1~

 不動産を買い取って転売し、利益を上げるというビジネスモデル(「買取転売」)がある。ここでは所有権取得(登記)をしてから売却までの期間が短いのが通常である。
 
 買取転売の場合でなくても買い取ってから転売するまでの保有期間が短い例は珍しい事ではない。
 
 そして、不動産を買おうとする者にとって、売主の保有期間が短いものは保有期間が長いものに比べて「危険」が潜む可能性が高い。
 

 なぜなら買取(所有権の取得)が真正に行われておらず(「真正売買性」がない)、トラブルの種を抱えていても期間が短いため表面化していない可能性があるからである。


つづく
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2018年5月14日 (月)

実録不動産トラブル#1 ~不動産詐欺事件はここに気をつけろ!2~

 具体的には次の様な要素を含んだ取引が、詐欺事件を疑うべき「怪しい取引」であるといえる。
1 きれいな物件=担保や差押等が付いていない物件・・偽造やなりすまし等の手間が少ないため。
2 売り急いでいる案件・・調査に時間をかけられない様にするため。
3 価格が安いなど条件の良すぎる案件・・買い意欲を高め、怪しがられる余地を少なくするため。
4 所有者が居住していない物件、遠方に住んでいる物件・・替え玉を使いやすくするため。
5 売主の代理人が動いている物件・・4と同じ目的。
 
 
 もちろん仲介業者等の関係者の信頼性や売買に至った経緯にも注意を払う必要がある。
 

 以上は偽造権利書等を用いた典型的な詐欺事件であるが、このほかにも事件性を孕んだ取引というのは枚挙にいとまがない。それに関してはまた次回以降に・・・・

つづく

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2018年5月 7日 (月)

実録不動産トラブル#1 ~不動産詐欺事件はここに気をつけろ!1~

 「不動産詐欺」とは、関係書類の偽造や所有者(売主)へのなりすまし(替え玉)によって不動産の売買代金を騙し取る犯罪である。不動産詐欺をはたらく者は時に「地面師」と呼ばれる。
 
 昨今の経済状況の下、不動産詐欺事件が頻発している。
 
 では、この様な地面師の被害に会わないためにはどのような注意が必要だろうか?
 

 偽造技術が進んでいる現在、書面だけで詐欺を見破り事前に防ぐことは非常に難しくなって来ている。取引の経緯を含めた全体的な流れ、状況から、「怪しい」取引を嗅ぎ取れるかどうかが詐欺事件を未然に防げるか否かの鍵となっている。


つづく


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2018年4月30日 (月)

認知症でも不動産の活用はできる。~事後のトラブルの防止方法 3~

④ 「登記されていないことの証明」を取得すること
   
   
 これは、本人が成年後見制度を利用していない(後見人がいない)ことを証明する資料であり、法務局(本局)で取得できる。
  
   
 つまり、「成年被後見人」は意思無能力者であるため、「認知症」患者について成年後見に関する登記がなされると、意思無能力者であると認定されてしまう。
   
  
 そこで、成年被後見人として登記されていないことの証明書は、「認知症」患者でも意思能力があると認定されるための資料となるのである。
  
   
 ⑤ 不動産活用の公正証書化又は公証人の認証を受けること

 「認知症」患者の不動産の活用行為について、「公正証書」や「公証人の認証」を受けた文書にして残しておくことである。
   
  
 「公正証書」とは、法律の専門家である公証人が作成する公文書であり、不動産の活用行為(売買等の取引、遺言)を公証人が証明するものである。
   
  
 また、「公証人の認証」とは、私署証書(作成者の署名又は記名押印のある私文書=不動産売買契約書等)が作成名義人の意思に基づいて作成されたことを公証人が証明するものである。

 「公正証書」「公証人の認証」は、法律の専門家が書面の作成に関与するため、訴訟になった場合の証明力が通常の私文書に比べると格段に高い

 もっとも、「公正証書」の作成(遺言を除く)も、「私文書の認証」も、本人が公証人と会う必要がないため、あくまでも自分達の本人に意思能力ありという判断を補強するためのものであるという認識を持っていることが重要である。

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2018年4月23日 (月)

認知症でも不動産の活用はできる。~事後のトラブルの防止方法 2~

① 医師の診断書を取得すること
   
  
 これは主治医に依頼することが望ましいが、できるだけ具体的に書いてもらうことが重要である。
   
  
 例えば、認知症か否か、認知症であった場合いかなる型か(アルツハイマー型、レピー小体型、脳血管性、前頭側頭型など)、、どのような異常がいつ頃から始まり、その異常の程度の経過(段々ひどくなるのか等)について、具体的に書いてもらう。
  
   
 弊社で取り扱った例では、「不動産の売却についての判断能力がある」旨を書いてもらったことがある。
   
   
 ② 本人からヒヤリングした内容を記録すること
   
   
 これも具体的会話内容を記録する。
    
  
 特に、本人が何を話したかが重要である。話した内容を具体的かつ正確に記録しておく必要がある。話した内容に整合性があれば、意思能力があることの有力な資料となるからである。
  
   
 こちらの質問に対して、「はい」と答えただけではダメである(敗訴の例あり)。この場合、本人が質問の内容を理解した上で真意で賛同したか否かが不明であり、その質問に誘導された可能性を否定できないからである。
  
    
 ③ 本人の行動のビデオ撮影又は本人の発言の録音
  
  
 撮影や録音について、本人やその家族の承諾を得るのが難しい場合もあるが、できるだけ本人の行動の動画本人の発言の記録は残しておきたい。

 本人の行動や発言に合理性があれば、意思能力があることの有力な資料となるからである。
  
  
つづく
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2018年4月16日 (月)

認知症でも不動産の活用はできる。~事後のトラブルの防止方法 1~

7 事後のトラブル発生を防止する方法とは?
 
 ⑴ 推定相続人全員の承諾書を取得しておくこと
  
 
 そもそも訴えられる等のトラブル発生を防止するために、「認知症」患者の不動産の活用(売買等の取引、遺言)について、推定相続人全員の承諾書を取得しておくことが必要である。
 
  
 最もクレーム源となる可能性が高いのが親族、特に本人に万が一のことがあった際に不動産を相続するはずであった「推定相続人」だからである。
  
 
 つまり、推定相続人は、被相続人の不動産の活用行為が「認知症」ゆえに意思能力がなく無効であると主張して、訴えを提起する可能性が高いのである。

 ⑵ 意思能力ありの判断に「過失」を認定されない資料を用意しておくこと

 ⑴の承諾書を用意していれば訴えられる可能性は低いが、万が一訴えられた場合でも責任追及を回避する、つまり「意思能力」や「遺言能力」ありとの判断に「過失」を認定されないための資料を用意しておくことは不可欠である。

 以下の5つが考えられる。

180129

つづく

 

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2018年4月 9日 (月)

認知症でも不動産の活用はできる。~事後へのトラブルへの対処法を備える必要があるか~

6 事後のトラブルへの対処法を備える必要があるのか?
 
 
 事後への備えは、、意思能力ありと判断した場合に特に重要である。
 

 「認知症」であり判断力が低下している場合に不動産を活用するのであるから、活用後に意思無能力」ないし「遺言能力なしを理由に、売買等の取引や遺言が無効であると訴えられる等のトラブルが発生する可能性があるからである。
 
 
 もちろん、きちんとした手順を踏んで意思能力や遺言能力ありと判断している訳であるから、公明正大、誰に対しても、「意思能力」や「遺言能力」があることの主張を躊躇する必要はない。
 
 
 もっとも、事後のトラブルに対処して解決するために、「意思能力」や「遺言能力」があることをきちんと主張して、誰に対してもそれを納得させるだけの資料を用意しておかなければならない。
 
 
 すなわち、最悪、訴訟になっても勝てるだけの証拠を整えておくということである。
 
 
 それには、次の準備が必要である。

つづく

 

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2018年4月 2日 (月)

認知症でも不動産の活用はできる。~ 意思能力の有無の判断方法~

5 「意思能力」があるかどうかを判断する方法は?
 意思能力の有無をどのようにして判断するのか?


【第一段階】
 まず、本人と何度も「会話」をする。
 これは、日常会話のなかから意思能力の程度をつかみとるということである。
 この場合、専門家の行う認知症の簡易テストの方法が参考になる。
 

 例えば、「改訂長谷川式簡易知能評価スケール(HDS-R)」や「ミニメンタルステート検査(MMSE)」等である。
 

 これだけで「意思能力」の程度を判断できる場合もあるが、判断できない場合は、次の段階に移る。

【第二段階】
 

 次に、周辺からの「情報」を集める。


 「周辺」とは、本人について多くの情報(本人の生活全般に関する情報等)を持つ方達を意味する。 
 すなわち、家族介護・看護担当者主治医、市区町村・地域包括支援センターの福祉関係者等である。


 これでも判断がつかない場合、次の段階に移る。

つづく

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