中間省略登記通信

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他人物売買　今更聞けない新・中間省略登記　第１３回

ヤキソバオヤジ — 2009-08-29T07:28:00+09:00

久しぶりに「今更きけない」シリーズです。

今回は「他人物売買」。

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「他人物売買」とは、文字通り自分のものでない財産権を対象とした売買契約である。

民法上これも有効である（５６０条）。誰でも自分の所有物でないものを売る事が出来るのである。

例えば筆者が友人と町を歩いていて、通りがかったビル（他人の所有物）を指して、友人に「このビルを君に１０億円で売るよ」と言い、友人が「よしわかった、買おう」と言えば、売買契約は有効に成立するのである。

「売買は債権契約であるから売主が所有権を有する事を必要としない」（川井健「民法概論④」2006、140頁）のである。

諸国の立法例では他人物売買の効力を否定している例もあるようだが、我が民法はこれを認めた。

その代わり、他人物売買契約の売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負う事になる（同条）。

「新・中間省略登記」では、Ｂは自己の所有でない（Ａの所有する）ものをＣに売却する契約を結ぶから、第二の売買契約は常に他人物売買である。

売主の義務（所有権を「取得」して移転する義務）の点や、宅建業法との関係でいくつかの論点のあるところであるが、それについてはいずれまた書く機会もあろう（私のセミナーや出版物、新聞連載等をご覧になった方は良くご存知だと思うが）。

★前回（第１２回）の記事

★「今更聞けない」シリーズ目次

不動産取得税がかかった！？

ヤキソバオヤジ — 2009-08-13T15:20:02+09:00

最近、新・中間省略登記を使ったが、不動産取得税の納付を求められたという話をちらほら聞くようになった（もちろん私の事務所が手掛けた案件ではない）。

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私が前々から心配して、注意を呼びかけてきた事が、現実のものになってしまった。

一つは東京都心の不動産会社。「かかった」という話しか伺えなかった。きちんとした契約書その他の書類を作っていればかかるはずはないので、「どんな契約書を使ったのか見せてください」とお願いしたが、断わられた。

もう一つは地方の不動産会社。納税通知書が送られてきたそうだ。契約書をみせてもらったが、やはり不備があった。

私の事務所では、常時「新・中間省略登記」の案件を扱っており、既に実績は３桁に迫ろうとしている。場所も首都圏だけでなく全国に及んでいる。

「新・中間・・」を使い始めて２年半になるが、もちろん１件も不動産取得税が課税されたという例はない。

大事なのは「実体の形成」（当事者の認識）と「証拠の具備」（書類の作成）だ。これらをおろそかにするとこのように大変な事になるということだ。

こういう失敗例が出るというのも、新・中間省略登記が普及してきた事の現われだろうが、私が前々から言っていたように、課税当局もこの手法に慣れてくると、厳しく不備を突いて来るから、きちんと書類を整える必要がある。

今回の例でも、売買したから課税するというような単純なことではなく、契約書を細かくチェックしている事がわかる。

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新しい中間省略登記の本

ヤキソバオヤジ — 2009-08-11T23:48:37+09:00

現在執筆中の、決定版になるであろう（もちろん新中間省略登記の）新刊本の話。

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申し訳ない今日はこちらをご参照下さい＝「がりがり書いてます」

フクダリーガルコントラクツ＆サービシス（ＦＬＣ＆Ｓ）

実務の目覚しい進展と大分県司法書士会での研修

ヤキソバオヤジ — 2009-08-05T10:26:20+09:00

中断が長きに渡り、大変申し訳ございませんでした。この間も多くの方にアクセス頂き、心から感謝申し上げます。

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中断中も新・中間省略登記（直接移転売買）の実務は、私の周辺では目覚しく進展して来た。弊事務所では常時新・中間省略登記の案件を取り扱う様になって来ている。

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全国各地からの問い合わせ、依頼は以前増え続けており、さらに信託受益権の現物化に関して住宅新報紙の連載等を通じて提案させて頂いているため、それに関する問い合わせも急増している。そこで本ブログを再開させて頂くこととした。

中間省略に関する著書（中間省略登記の代替手段と不動産取引」住宅新報社・共著）が不動産学会賞を受賞するというトピックもあった。同書は現在３回目の増刷が行われたが、次の新・中間省略登記に関する著作も現在鋭意執筆中である。こちらは実務上の論点を中心に、入門から実践編までを網羅した実務必携のものにする予定である（秋口には出版の予定であったが原稿が遅れ気味で、住宅新報社の編集者にはご迷惑をお掛けしている）。

また、変わらず講演依頼も多く、全国で講演活動を行っているが、今回は直近に行った大分県司法書士会・全体研修会での新・中間省略登記についての講演の模様を簡単にご報告させて頂く。

御出席頂いたのは約１２０名。大分県の司法書士総数が約１７０名だそうなので、全司法書士の約７割の方にご参加頂いたことになる。

新・中間省略登記に関する関心度が極めて高い事がわかるが、この春に行わせて頂いた富山県司法書士会の場合（こちらも極めて柔軟で先進的）とはまた異なる印象である。

富山県司法書士会での講演に関してはまた改めてご報告させて頂く。

大分の場合は、全体的にはまだ新・中間省略登記を実践されている方はさほど多くはないようではあるが、「やりたいのだが自信を持って出来なかった」という声が比較的多かった様に感じる。

しかし一部には極めて熱心に研究されており、実体上の論点（私達のところでは当然解決済みであり、その点著作や講演でも解説している）にまで踏み込んでご自分なりの解決方法を実務にも用いている（契約書を修正）という方もいらっしゃった（しかもベテランの方－私よりも先輩－である）。

こういった、熱心で真の意味でのサービス業、本当の意味での法律家としての意識の高い司法書士の方々に私の講義が少しでも役に立ったとしたら幸いである。

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静かに、しかし熱く（都宅協研修）

ヤキソバオヤジ — 2008-12-04T02:45:00+09:00

一昨日は東京都宅建協会港区支部での講演。

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数十名の出席、例によって冒頭に「直接移転経験者」を訪ねるとちらほらと挙手。

直接移転プロパーではなく協会の研修の一環であり、昨年に続き二回目という事もあってか、プロパーのセミナーに比較すると若干温度は低い感じ。質疑応答も遠慮がち。

しかし、研修の依頼を受けた際に、「どんな応用が出来るか」を説明して欲しいという要望があっただけあって、終了後にはかなり突っ込んだ質問も頂いた。

手ごたえはあった？

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活用場面は事業再生でも（アーバンベネフィット早朝セミナー）

ヤキソバオヤジ — 2008-11-27T17:44:03+09:00

日付は前後するが、今日はアーバンベネフィット㈱の早朝セミナー（１２日）での講演をレポートする。

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同社のセミナーは朝が早い。８：３０から（倫理法人会ほどではないが）。

朝は早いが、皆さんアツい。

具体的案件をお持ちの方の数は、自社セミナー以外では一番多かったと思う。

出席してくださった方が早速弊事務所を尋ねてくださった。

ターンアラウンドマネージャーのW氏である。

事業再生のスキームの中で活用したいということだった（まさしくうってつけ）。

もちろん弊事務所の事業再編手続の経験の豊富さも評価して下さっての事でである。

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今日は経営セミナーとのタイアップ

ヤキソバオヤジ — 2008-11-25T23:32:56+09:00

根井先生、コメント有難うございます。

先生のＲＭＪ誌上での中間省略登記に関する記事も拝読致しました。問題の経緯から、現時点での問題点までをわかりやすくまとめられていて、初心者から上級者まで、是非読んで頂きたい論稿であると思います。

さて、今日は三井住友海上経営サポートセンター主催の経営セミナーでの直接移転売買の講演でした。

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私自身は、こういった経営セミナーとのカップリングは初めて。

第一部のＮＢＣコンサルタンツ紅本取締役の講演「経営者のための強い営業組織構築セミナー」が素晴らしく（私自身一経営者として大変参考になった）、私の「直接移転」という「地味」なテーマが受けるのかどうか一抹の不安はあった。

しかしそれは杞憂に過ぎず、６～７０人の受講者（写真では疎らに見えるが）は大変熱心に聴いていただき、最後の質疑応答も大変的を得たものであった（時間が足りず十分にお受けできなかった点はお詫びしたい）。

この様な機会を与えて頂いた三井住友海上火災保険株式会社様（特にきっかけを作り、ずっとバックアップして下さっているＴ部長、後押しをして頂いているＫ部長）に心より感謝申し上げます

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直接移転売買が世界を変えるとは

ヤキソバオヤジ — 2008-11-25T02:04:01+09:00

このブログの冒頭部分で本ブログの理念を述べる事にした。

即ち、新・中間省略登記（直接移転売買）は「世界を変える」と。

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随分大上段に構えたと思われる方もいるであろう。

え、「上段」じゃなくて「冗談」だろうって？

いや、決して冗談ではない。

今日は、なぜ直接移転売買が世界を変えることになるのかについて書く。

結論を簡単に言うと、「直接移転売買」という手法の根底にあるものの考え方ができるか否かが司法書士の評価基準になれば、世界は変わるだろうという事である。

では、「根底にある考え方」とは何か。

それは、司法書士というものが何のための存在かという事に関わる。

「司法書士倫理」はその第１条で、司法書士の使命が「国民の権利の擁護と公正な社会の実現にある」としている。

では、直接移転売買という手法は、国民の権利の擁護のためのものなのか。

まさしくその通りである。

直接移転売買は、国民の不動産取引における権利を擁護するための手法なのである。

ここで擁護される権利とは何か。

それは多岐にわたる。

これに関してはまた次回以降で。