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2016年8月 7日 (日)

流石にヨコハマ?質疑も活発

今回は不動産業界団体での講演。業界団体では全日、全宅、全住協その他のお招きで全国様々なところで講演させて頂いているがこの日は前回の川崎支部様に続き、全日神奈川県本部様(企画は東京アプレイザル様)。テーマは「新・中間省略登記の最先端情報~基礎から最新の応用実例まで~」。3時間で基本的な知識から応用例、トラブル実例までを駆け足で講義した。160805_1

会場は定員一杯の50名様で満員。今回も皆さま非常に熱心で、質問も活発であった。質問内容も、法律的なものから実務的なものまで多岐に渡った。

例えば次の様なものだ(A→B→Cと不動産が順次売買されるが所有権はA→Cへ直接移転させるのが新・中間省略登記であるという知識が前提)。

Q 所有権移転の効果は売買契約だけで生じるのか
A 民法上の原則はまさしくその通り。実務上は売買代金の支払いと引き換えに移転するという特約を付すのが通常。

Q リノベ再販の場合で、契約のみで(残金決済前に)リフォームを行う場合、工事にかける期間はどの程度か
A ケースバイケースだが、売り急いでいる所有者の場合はこの手法自体難しい。尚、売主(A)の印鑑証明の有効期間(3ヶ月)はこの場合はあまり関係がない。印鑑証明書を預かるのは決済(売買代金支払い)時だから。

Q 司法書士は売買代金を知り得るのか。そうだとするとBの利得がAやCに知られてしまうのではないか。160805_2
A 司法書士は基本的にAB間、BC間共に売買代金額を知る必要がある。売買代金全額が売主に対して支払わなければ、(それと引き換えの)所有権移転の効力も発生しない。従って司法書士は売買代金が全額支払われた事(売主の口座に着金した事)を確認する必要があるからである。
もちろんその金額を売買当事者以外に教える様な事はない。守秘義務の範囲内だからである。

Q 自分は中間者(B)の立場だが、最終買主(C)の信頼(間違いなくAから所有権を移転してくれるのか)を得るためにはどうしたら良いか
A 取引の流れをきちんと説明する事である。決済当日は(間に自分が入っても)間違いなく物件の引き渡しと所有権の移転が確認されなければ取引が終わらないが、それは信頼できる司法書士(Cあるいは金融機関が指定)に保証してもらえる事。また、Aとの間の売買契約が間違いなく締結されている事も明示する(売買契約書の提示等)。

Q Cに融資する銀行が、担保設定だけでなく所有権移転まで自社の指定する司法書士で行う事を求めているが、その様な必要があるものなのか
A 講演で説明したように金融機関はCが間違いなく所有権を取得する事を求めているが、それをどこまで自社指定の司法書士による担保を求めるのかはケースバイケースだと思う。

以上の様な質問の他にも、「自分の周辺(郡部)の司法書士は新・中間省略登記に懐疑的な司法書士ばかりだったが、今日の講演を聞いて(その対処法を知り)目からウロコが落ちた気持ちだった」という感想や具体的な案件を相談したいという話も何件か頂いた。

名刺交換した方も十数名に上ったが、名刺交換されなかった方も下記の弊事務所サイト経由でお気軽にお問い合わせください。
http://www.fukudalegal.jp/

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