２区画の分譲は「宅建業」にあたらない？（ＴＡＰセミナーでの質問）

昨日は東京アプレイザル（TAP)の「不動産相続ビジネス研究会」で「最先端情報」の講演をさせて頂いた。「相続ビジネス」に直結するものではないが、関心を持って下さる方は少 なくなくかった。大半が不動産事業者の方達であったが、税理士・弁護士そして司法書士の方もちらほらといらっしゃった。

中にはわざわざ西日本某県から来られた方もいらっしゃった。その方のご相談は生々しくて面白い（？）ものであった（それを確認するために来たとも仰っていた）。

その質問とはこういうものだ。新・中間省略登記の活用例として、「（土地売却における）業法違反の回避」というもの がある。この日の講義でも解説したが、土地の所有者Ａが不特定多数人に土地（又は建物を建ててそれと共に）を分譲するには宅建免許が必要で、免許なしで行うと宅建業法違反（１２条１項、無免許事業）となり刑罰の対象となる。そこで土地を宅建事業者Ｂに譲渡し、事業者Ｂが分割・造成を行い不特定多数のＣ（Ｃ1～Ｃｎ）に分譲するという方法を取るという提案である。

しかしながら某県では二区画の場合は「業」にならないという事業者側の判断で、事業者が買い取らずに（仲介で）一般人（無免許）に直接分譲させている例が多い。本当にこの場合「業」とならないのか、無免許営業で処罰（３年以下の懲役または３００万円 以下の罰金）されないのかというものだ。

３区画では当たるが２区画なら当たらないという根拠がどこにあるのか良く分からないが、たった２区画でも業に当たるとされる可能性は高いと言えよう。
国交省のガイドライン（※）でも、「区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する」と言っている。

※ガイドライン：「他宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」