入門編なのに「異時決済」の意思確認に関する質問が・・。

連続して講演させて頂いている「今さら聞けない新・中間省略登記・入門編」、今回は上野会場。時間も限られており（１時間）、基礎中の基礎のみの講義だったが、皆さん真剣に聞いて頂いた（うなずく方も多かった）。

そして終了後の質疑応答では極めて実践的な質問（入門段階の方が抱く類のものでない疑問について）を承った。



「異時決済の場合、BC間の司法書士はAの意思確認を行わなければならないと福田さんは本（新・中間省略登記が図解でわかる本）にも書いていたと思うが、この点人によって見解が異なり困っている」というものだ。

もう少しわかり易く説明するとこういう事だ。
Bは転売目的でAから不動産を買い、転売先が見つかる前に売買代金全額をAに支払って登記に必要な書類（権利書や印鑑証明書等）をすべてAから預かったが、所有権はAに留保したままにしておいた。その際司法書士Xが立会ってAの本人確認・意思確認も行った。
その後転売先がCに決まり、AからCに直接所有権を移転する登記（新・中間省略登記）を行うに際し、今度はC（または金融機関）の要請でXとは別の司法書士（Y)が立ち会う事になった。
この場合Y司法書士はAの本人確認・意思確認を行う必要があるのか、という質問だ。

答えははっきりしている。司法書士の規則及び犯罪収益移転防止法によれば、この場合もY司法書士はAの本人確認・意思確認（原則面談）をしなければならないのである。

都心部では「最先端」のトラブル事例が・・・。

早稲田大学出身の不動産関係者の団体、「不動産稲門会」に「金融経済研究会」という勉強会がある。今回はこの勉強会で「新・中間省略登記」の講演をさせて頂いた。時間も限られていたし（２時間）会場も都心（青山オーバルビル・ナジックプラザ）という事もあり、今回は基礎編を省き上級編のみの講演とした。名付けて「最先端情報編」。

流石に都心の不動産会社の方は新・中間省略登記を当たり前に実践されている方が多く、冒頭に釘を刺された。曰く、「中間省略は普通にやっているが今日は『最先端情報』だというから来た」。Y先輩、ハードルを上げて頂き有難うございました(笑)。

質疑応答も活発で、最先端の（？）トラブル事例を披露して下さった方もいた。
こんな事例だ。。。



「福田さんが普及させてくれたお蔭で(笑)、安易に買取り転売をして利益を上げようとする若手が増えた。確実な売り先を持っておらず、資金調達力もないから結局転売が出来ず、それによって買取りの契約が不履行になってしまうケースが凄く増えている」というのだ。

「しかも通常の契約書だと不履行になってもすぐには契約解除できない」
うーん。確かにこれは困った傾向だなー・・・・。Dさん情報有難うございました。

因みに来月もこの金融経済研究会で続けて講演させて頂くが、テーマは全く異なり不動産売買リスク、特に高齢者が関わる場合の問題と対策についてお話をさせて頂く予定だ。

また新しい提案ができそうな富山講演

　今回は富山に呼んで頂き、「新・中間省略登記」の基礎の基礎から最新の応用提案・トラブル事例まで４時間に渡って解説させて頂いた。コアネットという富山県西部（呉西地区）を中心とした不動産業界団体の研修で、加盟８０数社のうち６０数社が参加して下さったそうだ。

コアネット執行部の方達は４０歳前後と若く、「新・中間省略登記」についても積極的に勉強したいという熱意を感じた。一方で地方にありがちな誤解をされている方も多かった。例えばこんな質問が出された。

「第一の売買の決済が終わってからでないと第二の売買は出来ないのではないか」
これは他人物売買の原則禁止という宅建業法上の制限から来ている誤解かもしれないが、現在行われている新・中間省略登記の殆どが他人物売買なのだ。

国交省は宅建業法（施行規則）を改正し（２００６年）新・中間省略登記が宅建業法違反にならないという点を明確にしている。

勿論こういった誤解だけでなく、積極的に導入して行きたいという趣旨から寄せられた質問も多かった。中にはこれまで検討したことのなかった論点もあった。

これまでいわゆる「地上げ」に新・中間省略登記を積極的に活用すべきだと提唱してきており、弊事務所でも実績を積み上げてきている。しかし今回ご相談あった件はそのままでは活用が難しいケースだ。次の様なものだ。
多数の地権者から一団の土地を買取り、開発・造成して建売住宅を建てて多数の購入者に分譲する、というものだ。この場合、今のやり方だと新・中間省略登記の利用は難しい。しかし方法はある。機会があれば提案をさせて頂きたい。

ところで講演前の昼食、講演後の夕食は富山産の美味しい海の幸、山の幸を堪能させて頂きました（写真左は白海老の握り）。・コアネットの皆さま本当にお世話になりました

コアネット：http://www.corenet.cc/

京都ーやはり温度差は激しい？

今日は京都で中・上級編の講義。

不動産会社７０社が参加して頂いたそうだ。昨年は大阪でも講演させて頂いており、関西は温度差が激しい（敬遠している方は極めて保守的だが、積極的な方は東京以上に先進的である）という印象を持っていたが、京都も同様に感じた。

質問も活発に頂いた半面、「京都でやってくれる司法書士を紹介して欲しい」という方も数人いらしたし、持参した「図解」の本１５冊はあっという間に完売し、買えなかった方から不満の声も上がった。

入門編５会場目吉祥寺～さすがに積極姿勢

今日も「今さら聞けない新中間省略登記　入門編」の５会場目、吉祥寺会場。

これまでは（１時間と短かい事もあり）質疑応答の時間を取らなかったのだが、今日は最後の５分程で質問を募ってみた。

すると、かなり具体的な質問を数人の方から頂いた。入門編らしい質問もあれば、実践を踏まえた質問もあった。次の様なものだ。

・異時決済の場合の「保全登記」とは何か
・同時決済の場合の司法書士の依頼は誰からなされるのか
・固都税の精算はAC間で直接おこなうのか
・CはAの売買代金領収を確認できるのか
・ABCと思っていたら決済当日にDEまで行く事がわかった。Aの立場でこれを防ぐことはできないのか
・・・・・等々

さすがに東京、積極的な姿勢の方が大半の様だ。

※今後入門編は上野、幕張でも予定。来週は京都で中・上級編。 その翌週は富山で入門編から上級編までを一気に。

入門編、そして「認知症と不動産」

新宿、池袋、横浜に続いて今回は六本木で「今さら聞けない新・中間省略登記　入門編」（新宿では中級編もやらせて頂いた）。

他会場に比べると受講者は少なめであったがそれでも４０社程が参加して下さり、やはり熱心に耳を傾けて下さった。「中・上級編を楽しみにしています」と言う声もあったが、さすがに新・中間省略登記の普及度が高い都心の会場だけあって（？）別のテーマに関心を示す方もいらっしゃった。

それは私の最近の講演テーマ「認知症と不動産」。次の様な内容である。

１　認知症の兆候と不動産取引における問題点

２　認知症でも不動産取引が出来る場合

３　兆候が有った場合の具体的な対応方法

４　判断に迷ったらどうするか

５　診断書・意見書等の記載例

６　トラブルや責任追及を避けるために打つべき手

７　事後的な意思能力の喪失・低下にどう対処するか

８　成年後見制度利用の盲点

９　親族や弁護士による代理の落し穴

１０　意思能力あっても無効となる危険