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2015年12月14日 (月)

入門編

今日は「いまさら聞けない新・中間省略登記 入門編」をレクチャーさせて頂いた。

入門編だけの講演というのは最近あまり行っていないが、どんな反応だっただろうか。アンケートの結果を待ちたい。

主なコンテンツは次の通り(レジュメの「目次」より)

Img_1542ok2 1 「新」中間省略登記とは  「旧」中間省略登記とは・・・・・p.3

2 新・中間省略登記の効果・・・・・p.13

3 新・中間省略登記はどうやっておこなうのか・・・・・p.17

4 新・中間省略登記はコンプライアンス上問題はないか
  また危険はないか。・・・・・p.38

5 よくある質問・・・・・・p.54

6 中・上級編の内容・・・・・p.63

・・・・・新・中間省略登記に慣れている方にはまさに「今さら」という感じだろうが、まだまだよくご存じでないという方が多いことも確かだ。

因みに「よくある質問」の内容も次の様な初歩的なものだ。

・法務局の対応はどうか

・売買代金がガラス張りになるのではないか

・AはCに対して瑕疵担保責任を負うのではないか

・期間の制限はあるのか

・司法書士の業務機会を奪うものではないか。

・地位譲渡との使い分けは?

・中間者には宅建免許が必要か


そして、「中・上級編」では「1活用提案、2実務上の留意点、3失敗例」を講義する予定だ。

「活用提案」は次の18例からかいつまんで解説する予定。

① 危険に相応した収益を上げる
② 中間者が瑕疵担保責任を負担する
③ グループ会社の遊休土地(CRE)の活用
④ 信用補完(共同開発案件、専有卸)
⑤ 販売リスクの回避(専有卸)
⑥ 直接取引の回避
⑦ 取りまとめ目的
⑧ ファンドの出口対策
⑨ 宅建業法違反の回避
⑩ 会社分割→合併の連続
⑪ リノベ再販
⑫ 地主・エンド双方満足の土地分譲
⑬ 農地 工事業者が農地取得の適格性がない
⑭ 農地 Bが転用後分譲したい場合  
⑮ 定期借地権付建物分譲への応用
⑯ 中間者複数の場合
⑰ 中間者三者以上の場合
⑱ 建物代金比率(消費税額)不一致の解消

「実務上の留意点」は次の通り。

(1) 「うちはやりません」と言われたら
① 融資金融機関の方針
② 大手仲介会社の方針
③ 本社と現場とのギャップ
④ 中間者に免許を要求
⑤ 司法書士の場合
a 原則拒絶できない
b なぜ嫌がるか
c  頼むコツ
d  司法書士に求める事
(2)売主に転売をどう納得させるか
(3)「私又は第三者に移転します」という言い方は?
(4)BはAにどう説明するか
(5)BはCにどう説明するか
(6)任意売却で債権者の承諾得られるか
(7)不動産取得税の納付を求められたら
(8)課税当局の対応
(9)Aの死亡リスクに備える方法
(10)Bの差益がA、Cに知られてしまったら
(11)半永久的に移転先を指定しない事は可能か
(12)とりまとめのコツ(提案例7)
(13)消費税の課税関係
(14)固定資産税の課税関係
(15)重要事項説明書への記載方法

「失敗例」は次の4つ。
1 課税トラブル
2 代金不払い
3 契約解除騒ぎ
4 地上げの失敗例

尚、同内容の講演を今後横浜、六本木、吉祥寺、上野の4会場で行う。

また、東京で先日行ったのと同内容の講演を京都で行う(2月8日)。

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