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2015年10月29日 (木)

農地の中間省略ほかまだまだ応用の余地は大きい!

昨日「新・中間省略登記」の講義をさせて頂いた。不動産会社約60社、70名の方々が熱心に聴講して下さった。Mrd151027_1

主催者側の要望は「基本的な内容で」という事だったが、必ず不満が出るので上級編の内容も織り込んだ。

やはり冒頭のアンケートでは10名以上の方が「新・中間省略登記」を手掛けたことがあるとの回答だった。

しかし拙著「新・中間省略登記が図解でわかる本」(今月第6刷発刊)を知っていた方がお一人しかおらず、やはり基礎編も必要だったようだ(用意した20冊の書籍は「即完」で、買えなかった方も何人かいらしたようだ)。

ある受講者からはこんなメールを頂いた。「あんなに幅広く新法の活用ができるとは想像外でしたが、いろんな形の活用に挑戦してみたいと思います。」

栃木や群馬からもお見えになっており、特に「農地のMrd151027_2_2 中間省略」に関心が高かった。開発事業者のところで転用すると現状では中間省略ができないからだ。これに関しては私のアイディアを講義でお伝えさせて頂いた(書籍未掲載)。

逆に開発事業者に転用適格がない場合(調整区域内農地等)は「新・中間省略登記」を使わないと買取って(造成して)再販するという事が出来ない。節税目的以外の「新・中間省略登記」の活用例だ。

いずれにしても皆さん非常に熱心に聴講して下さり、質疑応答も活発であった。続編をというお話も頂いた。

ありがとうございました。

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「うちは中間省略はやりません」と言われたら・・その2(大手の実例)

大手不動産会社、仲介会社が新中間省略登記に決して消極的ではないという点に関しては公表されている実例がある。

以下は某財閥系REIT(不動産投資信託)がその保有不動産を売却した際のプレスリリース(「資産の譲渡に関するお知らせ」)の抜粋である(2014年6月)。

「4. 譲渡先の概要
本物件の譲渡については、その売買代金を売買契約上の買主が本投資法人に支払うこととされて いますが、本物件の所有権は、本投資法人から買主の指定する移転先に直接移転させ、本投資法人 から当該移転先に対して直接に所有権移転登記を行う予定です。 売買契約上の買主及び移転先はいずれも国内の一般事業会社ですが、詳細については買主及び移 転先のいずれからも開示の同意を得られていないため、いずれも非開示としています。」

続く「5.媒介の概要」に掲げられている仲介会社は、同財閥系の仲介会社である。

このプレスリリースのURLは下記の通り。
http://www.nre-mf.co.jp/file/nrf/tmp-vXvgT.pdf

ではなぜ、現場は消極的なのか (続く)

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2015年10月 1日 (木)

「うちは中間省略はやりません」と言われたら

今でも金融機関や大手仲介会社の現場担当者から、更には司法書士から「ウチは新・中間省略登記はNGです」と言われたという話を耳にするのは珍しい事ではない。

しかしこれまで何度も情報発信して来たとおり、金融機関にしても仲介会社にしても会社の方針として否定している所はないし、司法書士も会(日本司法書士会連合会)の方針として明確に(会長通知やマニュアル配布によって)認めており「やらない」と言う事はできない。

以下、金融機関、大手仲介、司法書士(会)それぞれについてもう少し詳しく見て行こう。

1 融資金融機関の場合

弊事務所ではメガバンク・都市銀行、信託銀行、政策金融公庫、住宅金融支援機構、地銀、信金、信組、ノンバンク、等々多岐にわたる金融機関で新中間省略登記の実績がある。
銀行、ノンバンクを問わず、不動産担保融資における金融機関審査部門の基本的な考え方は、最終取得者(C)が確実に所有権を取得し、金融機関が担保権を確実に取得し、確保できれば良いというものである。
新・中間省略登記であっても司法書士が危険回避措置を取っていれば全く問題はない。これはそもそも売買による所有権移転の確実性を、司法書士に委ねている通常売買のケースと同じスタンスである。

2 大手仲介会社の場合
(財閥系、銀行系、電鉄系、独立デベ系、ゼネコン系等)

(1)基本的な考え方
大手仲介会社も会社の方針として否定的なところはないと言って良い。
但し、「転売型」スキームについては宅建業法(買取転売は反復継続される意思のもとで行われる事が多く、「業」とされる可能性が高い)や最近の裁判例(福岡高裁の平成24年3月13日の判決を参照されたい)に配慮してコンプライアンス上自主規制を設けている。即ち、買取りの主体となるのは免許業者のみ認めるとともに、媒介でなく買取をするという事については合理的根拠が必要であるとする等である。

(2)実例
大手不動産会社が新中間省略登記に決して消極的ではないという点に関しては公表されている実例がある。
・・・・・(続く)

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