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2015年9月 2日 (水)

リノベ再販での活用 2

リノベ再販で新・中間省略登記を活用している例はまだ少ない

その理由を再録すると以下の通りである。

1 特約の説明が面倒
2 決済までの時間が3ヶ月程度又はそれ以上(改修工事にかかる期間)であるため、その間所有権を留保しておくのはリスクがある。また印鑑証明書の有効期限が3ヶ月であるため差替えが必要になってくる。
3 買取代金を融資で賄う場合、担保設定のため所有権移転が必要。
4 自らが所有者である方が買主に安心してもらえる。また登記されていれば所有者で有る事が一目瞭然でわかり易い。
5 所有権を留保したまま工事を行うと再販が不調に終わった場合に工事代金の負担について売主とトラブルになりやすい。

これらの心配をなくしてリノベ再販での新・中間省略登記の活用を可能にする方法の一つとしては次の様なやり方が考えられる。

時系列的に説明しよう。

1 現所有者Aとの間でリノベ再販事業者Bが売買契約(新・中間省略登記の特約付)及び請負契約を締結する。

【注意点】所有権をAに留保したまま工事を始めるため、転売が不調に終わった場合等についての取り決め(Bによる買取り、またはBがリフォーム代を負担し契約解除、等)をしておく(これによって「理由5」の懸念も払拭される)。

2 Bが(決済前=所有者はAのまま)リノベーション(リフォーム)に着手する。(売買残代金を支払わないので、「理由2」のリスクはない、「理由3」の融資も不要である)

3 並行して買主Cを探す(既に購入希望者Cがいる場合はAとの契約と同時にCとも契約する)

4 リノベーション完成後(或は完成前)にCとの間で売買契約を締結する。

5 AB間、BC間の決済を同時に行う。

残るのは「理由1」と「理由4」であるが、これらは単に説明の問題に過ぎない。当事者にいかに安心してもらえる説明をするのかという事と、それらの不安を上回るメリット(後述)を与えられるということが重要である。

1

これによって中間者B以外の当事者にも次のようなメリットがもたらされる(Bに大きなメリットがもたらされる事は言うまでもない)

【Aにとってのメリット】

現状では買い手が付かない様な劣化した物件が売却しやすくなる

【Cにとってのメリット】

1 比較的廉価で希望に沿った仕様の住宅を購入できる(リフォーム代金が自分で発注するよりも低廉)

2 Bに瑕疵担保責任を負ってもらえる

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コメント

元リノベ再販業者です。私の場合、上記の(買売同時の決済)はほとんど見受けられませんでした。まぜなら売主は一般に比べて安価な業者買取を選ぶくらいなので早期現金化が必要な方が多く、買主はリノベ後の完成物を見ないと買わないからです。必然的にタイムラグが生じます。そこでご教授願いたいのですが、(買売別々の決済)にも対応した中間省略登記は可能でしょうか?

投稿: ta96 | 2016年3月29日 (火) 04時33分

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