リノベ再販での活用・・・新・中間省略登記の最新情報

「スクリプト」（前回参照）になるかどうかは分からないが、今回から最近のセミナーなどで発信している情報を掲載して行く。

因みに先週行ったセミナー「わかりやすい新・中間省略登記～実践編～」（名古屋・大阪）のコンテンツは次のようなものであった。

この中からセミナーで特に質問の多かったもの（初歩的質問を除く）から書いて行こう。

まず、上記目次の「２．・・新旧スキーム提案」からリノベ（リフォーム）再販での活用について。

老朽化した空き家と、リーズナブルだが快適な住宅を求める人達を結び付ける有力な方法として新・中間省略登記が一部で注目を集め始めている。

老朽化、劣化した住宅（マンション、戸建て）もリノベーション実績多数ある事業者によって買取られリノベーション（リフォーム）が行われると、比較的廉価で魅力的な住宅として市場に乗せる事ができる。

その際に新・中間省略登記の手法を採用すれば節約できる税金（不動産取得税・登録免許税）は膨大な額に上る（より有利な買取り価格を提示する事も可能）。

しかし現状では新・中間省略登記を行っているリノベ再販事業者は殆どいない。

理由は以下の通り。

１　特約の説明が面倒

２　決済までの時間が３ヶ月程度又はそれ以上（改修工事にかかる期間）であるため、その間所有権を留保しておくのはリスクがある。また印鑑証明書の有効期限が３ヶ月であるため差替えが必要になってくる。

３　買取代金を融資で賄う場合、担保設定のため所有権移転が必要。

４　自らが所有者である方が買主に安心してもらえる。また登記されていれば所有者で有る事が一目瞭然でわかり易い。

５　所有権を留保したまま工事を行うと再販が不調に終わった場合に工事代金の負担について売主とトラブルになりやすい。

※金融機関や仲介事業者が中間省略NGだからという理由を上げる事業者もあったがこれは疑問である（これについてはいずれ解説する）。

こんな理由があるのであれば新・中間省略登記が採用されないのは致し方ないと考える方は多いかもしれない。

しかしそのような事は全くない。
これらの懸念を払しょくして新・中間省略登記をリノベ再販でも活用する方法はあるのである。

（つづく）

専門家は脚本家たれ・・・新・中間省略実践講座大阪会場

今日は昨日の名古屋と同一内容のセミナーを大阪でやらせて頂いた。

ご覧の通り名古屋以上に多数の不動産事業者の方に来て頂いた。

しかし、「新・中間省略登記が図解でわかる本」をご覧になったことがある方は？と伺ったところ残念ながら一人しか挙手されなかった。

そこで、（昨日の反省から）セミナー前に急いで大阪の大型書店を探して購入した（Ｍ＆Ｊ書店には在庫がなくＫ書店に１冊のみあった）この本を回覧した。
やはり名古屋も大阪も東京とはかなりの温度差があるなぁ。

そんな中で、恐らく唯一参加されていた司法書士の方がこんなことを仰っていたのが大変興味深かった。

「大手仲介や銀行の現場の方が新中間省略登記について否定的なのは、司法書士がそういった方々に法的な事柄をわかりやすい言葉で説明するスクリプトを持っていないからだと思いますよ。」

これは、本講座で実務上の留意点として「ウチはやりませんと言われたら（大手仲介や金融機関や司法書士に）どうするか」というテーマで実務上の対応の仕方を説明したことに対する一つの提言である。

なるほど！これは新・中間省略登記に限らず私達不動産金融法務の専門家がお客様と関わる際の心掛けとして非常に重要な事を言っているのではないか？（そしてそこにこそビジネスチャンス＝新商品・サービスの開発のヒント＝が！）

この司法書士さん、昨年の講演の際は「私は今まで抵抗勢力でしたが、福田さんの本（「・・・図解でわかる本」）を読み込んで納得が出来たのでこれからは推進して行きます」と仰っていた方だ。

明日からスクリプトを作る脚本家になろう。。。

新・中間省略登記プロ向け実践講座名古屋会場

今日は新・中間省略登記の実践講座（住宅新報社主催）の名古屋会場での講演。
３時間に渡って、基本から最新情報まで話をした。
これがコンテンツ。

最近起こっているトラブルは当事者が基本的理解が出来ていないという事も大きく原因しているので、敢えて実践講座でも基本中の基本のところ（昔の中間省略登記と新・中間省略登記がどう違うか）の説明も行った（でもちょっとしつこかったかな）。

ご覧の通り５０名近い方が熱心に聴講して下さった。
「実践講座」なので、基本的な書式やこれまで何度も様々な媒体で情報発信してきた論点は割愛し（時間も限られている）それらは「拙著に書いてあるのでそちらを参照して」と言ったのだが、今日来られていた方の中には私の書籍「新・中間省略登記が図解でわかる本」をご覧になっている方は少なかった様で（もう４回も増刷になっているんですが）、最後の質疑応答では「本を見ろじゃなくて具体的に正しい書式を見せて欲しかった」とお叱りを受けてしまった。
Ｉさん、大変失礼致しました。
ただ、新しい提案（リノベ再販での活用等）には非常に興味を持って頂いた様だ。
リノベ再販は中古住宅の流通や空き家問題への対策としても意義があると考えているのでこれからも提案を続けていきたい。

明日は大阪で同じ内容の講演である。

船井総研「司法書士エリアサークル」東京

この日（７月２６日（日））は前週大阪でやらせて頂いた司法書士事務所エリアサークルの東京会場。

こちらはさらに新・中間省略登記の経験者は多く、拙著「新・中間省略登記が図解でわかる本」（住宅新報社）を持っていない方も殆どいなかった（お２人だけだったのだが生憎当日書籍を一冊しか持参しておらず、お一人にしか差し上げられなかったのは申し訳ありませんでした）。

大阪会場での受講者の感想もこの日聞いたが、「もっと積極的にやって行きたい」という声が多かったという事で、大阪まで出張した甲斐があったというものだ。
東京は如何でしたかね、小高さん？

船井総研「司法書士エリアサークル」大阪

船井総合研究所「司法書士事務所エリアサークル」の勉強会で新・中間省略登記について講義させて頂いた（大阪会場。７月１８日）。

題して「新・中間省略登記を営業に活かそう！」。

アッパークラス（？）の「司法書士事務所経営研究会」に比較して開業歴の短い方が多く、新・中間省略登記の経験も全くないか少ないと聞いていた。

講義の冒頭でその点について質問したところ確かに東京に比較すると未経験の方も多く拙著（「新・中間省略登記が図解でわかる本」（住宅新報社））を持っていない方も多かったが、中には積極的に関わっている方も（特に大阪の方）何人かおり、かなり実務的な質問が寄せられ驚いた。

残念だったのは台風で交通機関が止まり、四国の方が来られなかった事だ（写真の空席）。四国は唯一新・中間省略登記の講演をさせて頂いていない所だ。聞くところによると新・中間省略登記について司法書士が（司法書士会が？）かなり消極的だという事だ。

８月１９日には大阪で住宅新報社主催のセミナーをやらせて頂くので、四国の方も是非参加して頂きたいと思う。

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「新・中間省略登記」について、開発者であるフクダリーガルコントラクツ＆サービシス司法書士法人代表司法書士福田龍介が初歩から実務の最前線まであらゆる情報を提供するものです。【2005年開始】

「新・中間省略登記が図解でわかる本」は２０１０年以来ロングセラーを続け、第５刷が刊行されております。

目次　「今さら聞けない」シリーズ

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