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2010年6月19日 (土)

ファンドの出口での応用

新・中間省略登記が図解でわかる本」(住宅新報社刊)。

アマゾンのランキング(「登記法」部門)トップ3継続中です。

さて、今日も私の事務所のサイトに寄せられた質問にお答えします。

東京都のNさんからです。そのまま引用します。

「A:信託銀行←(信託契約)→B:SPC→(受益権売買)→C:宅建業者→(所有権売買)→D:
エンドという契約形態で、受益権解除を同日にし、所有権移転をAからDへ直接移転登記することは可能ですか?
区分のため、反復継続する事になり、SPCが宅建業法に触れるため、SPCとエンドの間に宅建業者を入れる必要があるかと思いますが、登記の原因が信託解除と売買で異なるので、登記が受け付けられない可能性があるのでしょうか。
そもそもこの方法では何か法的にひっかかりますでしょうか。」

Nさん、お問合せ有難うございます。

まず、登記が受付けられるか否か以前の問題があります。

受託者(信託銀行)の協力を得られるかどうかという点です。

この手法に関して私は早くから新聞・雑誌・セミナー等で提案をさせて頂いてきました。

詳しくは拙著新・中間省略登記が図解でわかる本」116頁(Q54「ファンドの出口対策」)をご参照下さい。

ポイントは受託者と受益者(B→C)の間で信託契約の内容を変更して、信託終了によって所有権が直接Cの指定する第三者(D)に移転するとする点です。

これができれば(受託者の協力が得られれば)新・中間省略登記と全く同じ構造ですから登記は受付けられます。

登記原因は売買ではなく信託財産引継ぎとなりますがA→Dの所有権移転はAD間で行われた信託終了の合意ですから当然です。

但し土地に関しては売買を原因とする場合の登録免許税率が現在は低い(1%)ので注意を要します(信託財産引継では2%)。

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