誤解だらけの中間省略登記

住宅新報紙上での、中間省略登記（を無用にする直接移転売買）についての連載ももう４回目に入りますが、まだまだこの方式についての誤解が多く、不動産取引実務上適正な活用が行われていないため、急遽解説のための小冊子を作成することと致しました（尚、第４回の記事も典型的な誤解を解く事がテーマとなっています。

名づけて（仮題ですが）、

「誤解だらけの中間省略登記」
～直接移転方式の正しい活用のために～

現在鋭意原稿を執筆中であり、完成次第希望者に配布する予定です。

内容としては、なぜ今中間省略登記が話題となっているのか、という基本的な内容から始まり、中間省略登記及び直接移転契約の基本的な知識を提供する「前提知識編」、今もっとも疑問・誤解の多い部分についての誤解を解く「誤解編」という構成になる予定です。

完成し次第お知らせいたしますので、もう少しお待ちください！

また、この内容をもう少し平易にしたものになると思いますが、某メガバンク系コンサル会社のＷＥＢ記事も併せて準備を進めております。

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日司連の肯定的スタンス

住宅新報紙上で、今週から直接移転売買の解説の連載を開始しました。

その中にまず始めの言葉として、次のようなことを書きました。これは、一部司法書士や、司法書士会からの批判（不自然で、不当）に対する反論のつもりだったのですが、上部団体である日本司法書士会連合会の見解は私の下記論考と大差ない立場をとっているようです。

「まず始めに強調したいのは、この手法が技巧的ではあるが完全に適法なものであるということである。
確かに代金完済及び引渡し後まで売主に所有権を留保するというのは不動産売買取引における一般的な契約形態とはいえないかもしれない。
しかし、この様な合意をすることも「契約自由」というわが民法の大原則から認められる完全に適法かつ有効な契約である。
そもそも買主が売買代金を全額払ったにも関わらず所有権を売主に留保するということが一般的でないのは、所有権を留保するということが売主による二重譲渡などのリスクを伴うものだからである。
したがって、買主がそのリスクを承知の上で自ら所有権を売主に留保することを求めるのであればそれを否定する理由はなく（一般的ではないとしても）その契約もまた当然に有効なのである。
つまり、中間省略登記に求められていた経済的な価値判断に対して消極的な評価をしていないという事が今回の方法の根底にある。
また、実質的にみても今回の答申を受けて閣議決定された内容というのは、「不動産登記法改正前と実質的に同様の不動産登記の形態を実現」することに対して積極的な評価をしている（現場のニーズ、不動産流動化、土地の有効利用を促進）。」

先日（３月１日）の日本司法書士会連合会の研修では、適法性に関しても、中間省略登記に求められていた経済的な価値判断に対しても、肯定的な評価をしているようです。

また、法律構成やリスクに関する検討もかなり行われていたようです（私達も当然その検討は十分行った上で新聞紙上に発表しているわけですが）。

少し身構えていたのですが、いささか拍子抜けでした(笑）。

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中間省略登記を無用とする直接移転売買、住宅新報版

住宅新報紙上で、来週から（３月６日号）、直接移転売買の解説を連載開始します。

タイトル、リードはこんな感じです。

《売買２回・移転１回》
中間省略登記を無用にする「直接移転売買」
ーー権利の変動過程を、忠実に登記簿に記載するーー
　　　　　　　　　　　　司法書士　福田　龍介

規制改革会議の答申を受けた法務省の通知により、「中間省略登記」をする必要がなくなった。

中間省略登記に代わり、その通知に基づく「直接移転売買」が、にわかに脚光を浴びている。

第三者のためにする契約を活用し、ＡＢ間・ＢＣ間で２回の売買契約をし、実体上もＡからＣに直接所有権を移転させる方法だ。

０５年の不動産登記法の改正直後から、「直接移転売買」の研究に取り組んできた司法書士・福田龍介氏に、数回にわたり実際の取引実務に則した解説をしてもらう。

主要項目はこんな感じです（予定）。

①　「中間省略登記」の意義（第二回）

②　直接移転契約（第三者のためにする契約）の実務総論

　　・適法性

　　・リスク

③　直接移転契約の実務各論（活用事例）

　・買取転売・リフォーム再販・収益物件（賃貸中物件）

　・新築分譲マンション（所有権保存登記）

　・建売住宅（多棟現場で、分筆してから土地仕入れ）

　・中間者複数（転々譲渡）の場合」

　・中間者の権利の保全方法（仮登記の可否）

④　実務上の留意点

　・契約書の作成方法

　・取引の流れ、等

また、住宅新報社主催での講演会も予定しております。

これらの内容については、このブログでも書いていきたいと思っておりますので、ご意見・質問等があれば是非コメントとして投稿してください。

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